Garantie de parfait achèvement : tout ce qu’il faut savoir !

La garantie de parfait achèvement (ou GPA) vous protège contre tous les désordres signalés au procès-verbal de réception des travaux (pour les dommages apparents) ou notifiés par voie écrite durant le délai d’un an après la réception (pour les dommages non apparents). Concrètement, elle permet d’avoir la certitude que l’entrepreneur réparera les dommages concernés pendant une certaine période. Que couvre réellement la garantie de parfait achèvement ? Comment fonctionne-t-elle ? Quelle est la durée de la garantie de parfait achèvement ? Toutes les réponses aux questions que vous vous posez sur la garantie de parfait achèvement se trouvent dans cet article.

Définition : c’est quoi la garantie de parfait achèvement ?

La garantie de parfait achèvement est définie à l’article 1792-6 du Code civil : « La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. » Pour mémoire, les travaux à réaliser doivent être mentionnés au procès-verbal de réception dans un délai de 8 jours pour les maîtres d’ouvrage qui ont accepté la réception de l’ouvrage sans l’assistance d’un professionnel de la construction habilité. 

Aucune clause contractuelle ne peut venir contrer l’application de la garantie de parfait achèvement, qui s’applique donc systématiquement en cas d’achat en Vefa. On dit que la garantie de parfait achèvement est considérée comme une garantie d’ordre public. L’entreprise qui doit effectuer les travaux est appelée le débiteur.

Que couvre la garantie de parfait achèvement ? 

La garantie de parfait achèvement vous protège des désordres ou malfaçons qui affectent votre appartement. La garantie de parfait achèvement concerne ainsi les désordres apparents ayant fait l’objet de réserves ou ceux apparus au cours de l’année suivant la réception, les défauts de conformité, ainsi que les défauts d’isolation phonique.

En revanche, certains dommages ne sont pas couverts par la garantie de parfait achèvement. Les travaux d’entretien normal, ou ceux qui seraient la conséquence d’une maladresse, d’un usage anormal ou d’un défaut d’entretien, ne sont pas compris dans cette garantie. De la même manière, cette garantie ne s’applique pas aux effets de l’usure et/ou de l’usage normal des ouvrages.

Que faire si la cause du dommage concerne plusieurs entreprises ?

Lorsque plusieurs entreprises sont concernées par un même dommage, chaque maître d’œuvre doit reprendre la partie de l’ouvrage qu’il a réalisée dans le cadre de la garantie de parfait achèvement.

Quelle est la durée de la garantie de parfait achèvement ? 

La garantie de parfait achèvement a une durée d’un an. Elle vous couvre pendant toute l’année qui suit la réception des travaux. 

Il convient de préciser que cette durée d’un an pour la garantie de parfait achèvement ne constitue en aucun cas une durée maximale. Le contrat peut prévoir une durée plus longue, de 2 ans par exemple.

Qui est concerné par la garantie de parfait achèvement ?

La garantie de parfait achèvement s’impose aux professionnels du bâtiment. En revanche, elle ne concerne ni les architectes, ni les bureaux d’études, ni les vendeurs d’immeubles à construire.

Comment mettre en œuvre la garantie de parfait achèvement ? 

Le promoteur immobilier neuf intervient auprès de l’entrepreneur concerné afin qu’il effectue les travaux de reprise nécessaires après réception de votre lettre recommandée avec accusé de réception mentionnant ces désordres. Dans la rédaction de votre courrier, veillez à être extrêmement précis sur la nature des dommages rencontrés. Pensez également à indiquer les délais dans lesquels vous attendez que l’entrepreneur réalise les travaux.

Après réception du courrier, si les dommages listés sont bien couverts par la garantie de parfait achèvement, l’entreprise de travaux doit s’exécuter. Elle prend alors contact avec vous afin d’affiner le délai dans lequel les travaux peuvent être réalisés. Le délai définitif est fixé d’un commun accord entre l’entrepreneur et le propriétaire.

Garantie de parfait achèvement non respectée après la mise en demeure : comment la faire fonctionner ? 

« Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné », précise Le Code civil à propos de la garantie de parfait achèvement. Pourtant, il peut arriver que l’entrepreneur ne s’exécute pas dans les délais convenus ou qu’aucun accord ne puisse être trouvé entre les deux parties sur le calendrier d’exécution des travaux. Dans ce cas, il est parfois nécessaire d’aller jusqu’à la mise en demeure de l’entreprise responsable de la réparation des désordres. « En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant », indique alors le Code civil. 

La mise en demeure doit être adressé à l’entreprise par lettre recommandée avec avis de réception. Vous pouvez sommer l’entreprise de réaliser les travaux dans un délai de 8 jours ou de 15 jours. Votre mise en demeure, pour être valable, doit impérativement contenir les éléments suivants :

• La date de la mise en demeure.
• Les coordonnées des deux parties (les vôtres, ainsi que celles du destinataire).
• L’objet « Mise en demeure » en haut du courrier.
• Un rappel des faits, en veillant à faire preuve d’objectivité et à bannir les suppositions ou autres éléments non avérés.
• Un rappel des obligations de la partie adverse (« Je vous mets en demeure de… »).
• Le délai d’exécution, qui doit être raisonnable (en règle générale, une mise en demeure est exécutable sous huitaine ou sous quinzaine).
• Le rappel des conséquences judiciaires auxquelles s’expose l’entreprise fautive.
• Votre signature.

Si les travaux ne sont pas exécutés dans les délais fixés, il est possible de faire appel au tribunal compétent. La juridiction compétente n’est pas la même selon la nature des dommages. Pour des dommages d’un montant inférieur à 4 000 €, un particulier peut faire appel au juge de proximité. Pour des dommages compris entre 4 000 et 10 000 €, c’est le tribunal d’instance qui est compétent. Pour des dommages supérieurs à 10 000 €, l’affaire est confiée au tribunal de grande instance.

Avant de faire appel à la justice, il est vivement conseillé de rechercher une solution à l'amiable avec le débiteur. Si aucun accord ne peut être trouvé et que l’entreprise n’intervient toujours pas, il est également possible de faire une tentative de médiation. La médiation consiste à faire appel à un conciliateur de justice, qui n’est autre qu’un auxiliaire de justice bénévole. Son intervention est gratuite et permet de rechercher une solution amiable au différent survenu entre les deux parties.

Quelles sont les différences avec les autres garanties légales des constructeurs (biennale ou décennale) ? 

La garantie de parfait achèvement se distingue de la garantie biennale et de la garantie décennale en raison de sa durée de validité. Si la garantie de parfait achèvement a une durée d’un an, la garantie biennale s’étend sur 2 ans et la garantie décennale, sur une période de 10 ans.

Pour rappel, la garantie biennale (aussi appelée garantie de bon fonctionnement) permet au maître d’ouvrage d’obtenir la réparation ou le remplacement d’équipements qui ne fonctionnent pas pendant un délai de 2 ans suivant la réception des travaux. Sont concernés par cette garantie légale les équipements dissociables de l’ouvrage, comme des volets électriques ou encore un ballon d’eau chaude.

La garantie décennale, quant à elle, court pendant un délai de 10 ans suivant la réception des travaux. Obligatoire pour tous les professionnels du bâtiment et promoteurs immobiliers neufs, la garantie décennale couvre 3 catégories de désordres :

• Les vices et malfaçons susceptibles de mettre en péril la solidité de la construction. Il peut, par exemple, s’agir de fissures de taille importante dans les murs, d’une infiltration d’eaux pluviales ou d’un effondrement de la toiture. Les dégâts couverts par la garantie décennale doivent empêcher le propriétaire de vivre de façon décente dans son logement.
• Les dommages rendant l’ouvrage impropre à sa destination. Défaut d’étanchéité, affaissement du plancher, isolation thermique défaillante : plusieurs désordres peuvent rendre impossible une utilisation normale du logement neuf.
• Les dommages qui touchent des éléments considérés comme étant indissociables du logement. Canalisations encastrées, chape de béton, installations électriques : tous ces équipements et éléments de construction ne peuvent être réparés sans enlever, démonter, remplacer ou porter atteinte à la construction. Ils se distinguent, en cela, des éléments dissociables couverts par la garantie biennale.

Garantie de parfait achèvement : comment optimiser la réception de son appartement ?

La réception des travaux est un moment crucial, pendant lequel il convient d’être vigilant afin d’éviter des démarches ultérieurement. Voici quelques conseils pour optimiser la réception de votre appartement neuf :

• Tout d’abord, réunissez l’ensemble des pièces qui composent votre dossier. Contrat de réservation Vefa, compte rendu de la visite cloison, note technique présentée en annexe, plan de votre nouveau logement : toutes ces pièces justificatives contiennent des informations précieuses sur les points que vous aurez à vérifier au moment de la réception (nombre et surface des différentes pièces qui composent l’appartement, liste et emplacement des différents équipements…).
• Ensuite, vérifiez la conformité de ces informations lors de la réception de votre appartement neuf. N’hésitez pas à vous munir d’un mètre afin de prendre certaines mesures. Il est conseillé de prévoir une plage de temps suffisante afin de pouvoir consacrer le temps nécessaire à sa réception appartement neuf. Concentrez toute votre attention sur le gros œuvre du bâtiment, la superficie des pièces, la hauteur sous plafond, l’emplacement des arrivées d’eau, le nombre et l’emplacement des prises électriques, la ventilation, les cloisons…
• Enfin, sachez que vous pouvez faire appel à un expert en cas de besoin. Certes, cette intervention a un coût à court terme. Mais cette solution est susceptible de vous permettre de faire des économies par la suite, en demandant et obtenant des réparations indispensables dans le délai d’un an de la garantie de parfait achèvement. Le tarif d’un expert varie en fonction du type de bien et de sa superficie : plus le logement sera grand, plus l’expert devra y consacrer du temps…

La garantie de parfait achèvement est une des nombreuses garanties de l'immobilier neuf. Découvrez sur notre site toutes les autres garanties de l'achat dans le neuf.