Quel dispositif fiscal choisir ?

L’immobilier neuf vous permet de bénéficier de nombreux avantages. Il vous offre notamment de nombreuses opportunités de défiscalisation. Alors, quel dispositif fiscal choisir ? Quels sont les avantages de tel ou tel type d’investissement ?

C'est quoi la fiscalité immobilière ?

La fiscalité immobilière regroupe l’ensemble des règles fiscales qui encadrent :

• L’investissement immobilier
• L’imposition des revenus locatifs
• La taxation des plus-values immobilières en cas de revente.

Quels sont les dispositifs de défiscalisation ?

Les dispositifs de défiscalisation font partie des règles fiscales qui encadrent l’investissement immobilier. Ils sont généralement définis dans le cadre des lois de finances, adoptées par le Parlement. La plupart de ces dispositifs vise à stimuler la construction de logements neufs et/ou l’entretien du patrimoine historique. Il existe des lois de défiscalisation immobilière à la fois dans le neuf et dans l’ancien.

On peut notamment citer :

• La loi Pinel
• La loi Pinel Plus
• La loi Pinel Outre-Mer
• Le LMNP
• La loi Malraux
• Le déficit foncier
• La loi Monuments Historiques
• La loi Denormandie
• Le dispositif Cosse Ancien.

Pour en savoir plus, vous pouvez retrouver notre panorama des lois de défiscalisation.

Dispositif fiscal Pinel : plus longtemps vous louez, plus votre économie d'impôt sera importante et durable

Si vous achetez un logement neuf avant 2025 et si la signature chez le notaire intervient avant le 31 décembre 2024, vous pouvez profiter du dispositif Pinel sous certaines conditions. Celui-ci ouvre droit à une réduction d’impôt variable en fonction de votre engagement locatif : 9% du prix de revient du bien sur six ans, 12% sur neuf ans et 14% sur douze ans (en 2024). L’avantage de cet investissement est calculé dans la limite d’un double plafond de 300 000 euros d’investissement par année (pour deux biens maximum) et 5 500 euros par mètre carré habitable. Au total, vous pouvez ainsi économiser jusqu’à 27 000 euros d’impôt sur six ans, 36 000 euros sur neuf ans et 42 000 euros sur douze ans.

Comme toute loi de défiscalisation, la loi Pinel obéit à certaines règles. Cet avantage est soumis à plusieurs conditions :

• Le logement doit être situé dans une commune éligible au Pinel. Depuis 2018, seules sont éligibles celles situées dans les secteurs géographiques où la demande locative excède l’offre de logement : il s’agit des zones A, A bis et B1 définies dans l’arrêté du 30 septembre 2014 (Journal Officiel du 14 octobre). Par dérogation, le dispositif s’applique aussi aux villes concernées par la fermeture d’un site militaire (base aérienne, caserne…).
• Vous devez respecter des plafonds de loyers, variables suivant la localisation géographique du bien. Les loyers Pinel sont en effet calculés pour s’adapter aux revenus des locataires en fonction d’une zone donnée.
• Vous devez respecter des plafonds de ressources du locataire, fixés en fonction de la zone géographique et de la composition de la famille. Ces plafonds de revenus sont applicables seulement lors de la signature du contrat : l’augmentation des revenus en cours de bail n’a pas d’incidence sur l’avantage fiscal.

Vous optimisez le régime Pinel si vous payez au moins 6 000 euros d’impôts par an. Le dispositif fiscal Pinel peut également s’avérer intéressant pour vous si vous envisagez de louer votre bien neuf à un membre de votre famille (parent ou enfant sorti du foyer fiscal), à condition qu’un loyer soit réellement versé et que l’ensemble des conditions listées précédemment soient respectées.

Statut LMNP en résidence services : une fiscalité attractive et une gestion simplifiée

Vous souhaitez réaliser une opération locative mais être déchargé de toutes les contraintes de la gestion locative ? Vous pouvez investir dans une résidence services accueillant des étudiants, des seniors ou des personnes âgées dépendantes et profiter du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Si vous optez pour le régime réel d’imposition, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs des amortissements allant jusqu’à 85% de la valeur du bien immobilier et 100% de la valeur du mobilier, le tout sur une durée moyenne de 30 ans. Ainsi, investir en LMNP vous permet de percevoir des revenus locatifs peu ou pas imposés.

Autre avantage avec les résidences services, vous laissez votre bien en gestion à un exploitant/gestionnaire. Celui-ci assumera la totalité de la gestion (accueil des occupants, publicité, réservation, entretien courant de la résidence et des logements…) et vous sécurisera les loyers pendant toute la durée du bail, même en cas de vacance locative.

En investissant dans une résidence gérée, vous pouvez aussi, sous certaines conditions (résidence proposant un minimum de services et options pour le régime du LMNP), récupérer la TVA sur le prix d'acquisition du bien. Soit une économie immédiate de 20%. Cela vous engage à conserver votre investissement pendant au moins 20 ans ou, si vous le vendez avant ce délai, à trouver un acheteur qui poursuivra le bail commercial avec l’exploitant. A défaut, vous devrez reverser 1/20ème de la TVA économisée par année restante.

Vous souhaitez en savoir plus sur les dispositifs de défiscalisation ? Vous avez un projet d’investissement et souhaitez trouver un bien neuf ? N’hésitez pas à prendre contact avec un conseiller VINCI Immobilier pour préciser vos attentes.