Quelles conditions pour un LMNP ?

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) procure de nombreux avantages du point de vue de l’investisseur. Il est cependant nécessaire de respecter certaines conditions pour pouvoir en bénéficier. Quelles sont-elles ? Et quels sont les atouts spécifiques au LMNP ?

Comment fonctionne le LMNP ?

Le fonctionnement du LMNP est régi par plusieurs règles. Ainsi, l’investisseur doit :

• Être un particulier. Il existe cependant quelques exceptions. En principe, il n’est pas possible d’investir collectivement, par exemple au travers d’une société civile immobilière (SCI), et de bénéficier dans le même temps des avantages de la location meublée non professionnelle (LMNP). En effet, l’objet d’une SCI doit nécessairement être civil et ne peut être de nature commerciale. Cependant, la SCI est compatible avec le LMNP dès lors que l’activité de location meublée répond aux critères du LMNP et que la société s’assujettit au régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Il faut également que les revenus tirés de la location représentent plus de 10 % du chiffre d’affaires de la SCI. Il est aussi possible de bénéficier des avantages de la LMNP au travers d’une SARL (société à responsabilité limitée) de famille.
• S’immatriculer en bonne et due forme. Pour bénéficier du statut LMNP, il faut s'immatriculer auprès du Greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien loué en meublé non professionnel. En Alsace et en Moselle (ou dans les départements et régions d’Outre-mer), ces démarches sont à effectuer auprès du service des impôts des entreprises (SIE). La déclaration de début d’activité doit être réalisée dans les 15 jours suivant le début de la location LMNP. Cette déclaration correspond également au moment du choix du régime d’imposition (régime micro-BIC ou régime réel simplifié). Après l'immatriculation, on obtient un numéro de SIRET. Il n'est cependant pas tenu de créer une société : l’activité LMNP peut, par exemple, être exercée en parallèle d’une activité salariée.
• Détenir un bien immobilier en direct. Les avantages du LMNP sont réservés aux particuliers qui achètent un bien meublé et choisissent de le gérer eux-mêmes. Il est néanmoins possible d’investir en LMNP avec un gestionnaire. Pour cela, il suffit d’acquérir un appartement en résidence de services. Un bail commercial avec exploitation est alors signé, pour une durée minimale de 9 ans, et l’ensemble de la gestion locative du bien est délégué au professionnel.
• Affecter le bien détenu à un usage d’habitation. Qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, le bien LMNP doit obligatoirement être destiné à usage d’habitation des locataires. Toutefois, des tempéraments sont appliqués à cette règle : le bien LMNP peut ainsi être occupé à titre de résidence principale, saisonnière ou temporaire. Autrement dit, il n’est pas nécessaire que le logement soit occupé de façon permanente par un seul et même locataire pour pouvoir bénéficier du régime LMNP !
• Louer le bien immobilier en tant que meublé. Le bien LMNP doit comporter le mobilier et les équipements indispensables aux locataires pour qu’ils puissent occuper le bien immédiatement et sans aménagements particuliers. La liste des meubles obligatoires est fixée par des textes de loi si le bail a été signé après août 2015.
• Respecter les seuils applicables au statut LMNP. C’est ce que nous allons détailler ensemble dans la partie suivante.
   

Quel est le plafond du LMNP ?

Le plafond du LMNP dépend du montant des recettes :

• Les recettes annuelles tirées de l'activité de location doivent être inférieures à 23 000 € par année civile. Une année civile correspond à la période qui s’écoule entre le 1^er janvier et le 31 décembre ;
• Ces recettes doivent être inférieures au total des autres revenus du foyer.

Si les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal dépassent 23 000 € et si ces recettes excèdent les autres revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non-commerciaux, alors la personne n’est plus éligible au statut LMNP, et relève du statut du loueur en meublé professionnel (LMP).

Quels sont les avantages du LMNP ?

Le statut LMNP comporte de très nombreux avantages :

• Une fiscalité avantageuse. Si la personne opte pour le micro-BIC, elle a droit à un abattement de 50 % sur ses recettes locatives. Cela est particulièrement intéressant si ses charges sont inférieures à 50 % de ses revenus locatifs annuels. Si elle a choisi le régime réel simplifié, elle a la possibilité de déduire de nombreuses charges. Il est également possible de profiter des avantages du LMNP avec amortissement. L’immobilier et l’ameublement seront déduits sur plusieurs années, tandis que la TVA (20 % du prix d’acquisition du bien) sera remboursée. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre Guide de l’investissement en résidence services.
• Des opportunités d’investissement variées. Appartement meublé classique, résidence étudiante, résidence seniors : le LMNP permet de diversifier le patrimoine immobilier. Il est également possible de mixer les types de location (location permanente, location saisonnière…).
• Un bien locatif plus attractif. Par rapport à un appartement vide, un appartement meublé sera plus séduisant du point de vue d’un locataire. Le fait de meubler une pièce agrandit visuellement l’espace et procure une sensation de confort qui aide les locataires à se projeter dans le logement.
• Réduction du risque d’impayés. La durée d'un bail en meublé (réduite à un an au lieu de trois ans en location classique) et la durée de préavis (également réduite à un mois au lieu de trois) permettent de changer de locataire plus facilement.

Peut-on habiter dans son LMNP ?

Le statut LMNP correspond à une activité de location : il n’est donc pas possible d’occuper son propre bien locatif LMNP.

De plus, en cas d’investissement en résidence de services, la location meublée est régie par un bail commercial. Cela suppose une séparation totale entre le propriétaire et l’occupant du logement.

Il est possible, en revanche, louer à ses proches, c’est-à-dire les ascendants (les parents) ou les descendants (les enfants ou petits-enfants). En cas de location à des proches, il faut respecter les conditions suivantes :

• Signer un contrat de location respectant le formalisme habituel. Le bail doit notamment rappeler certaines informations indispensables concernant les parties (nom et domicile du propriétaire, nom et adresse de l’exploitant et son siège social si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire, nom du ou des locataires et date de prise d'effet et durée du bail) et d’autres informations concernant le bien loué (type de logement et destination, description du logement, nature et montant des travaux effectués, surface habitable…). Retrouvez notre exemple de contrat de location.
• Facturer un loyer au prix du marché. Il n’est pas question d’accorder un avantage indu à un proche tout en profitant d’un avantage fiscal financé par le contribuable.
• Demander à son proche locataire de renoncer aux aides au logement. Les avantages fiscaux du LMNP et la location intrafamiliale ne sont en effet pas compatibles avec les aides de la Caisse d’allocations familiales (CAF).

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