Investissement Loi Pinel

La loi Pinel est entrée en vigueur le 1^er janvier 2015, avec un effet rétroactif au 1^er septembre 2014. Ce dispositif d’investissement locatif, né à l’initiative de la ministre du Logement qui lui a donné son nom, a été conçu pour soutenir la construction et la mise en location de logements dans les zones où la demande immobilière peine à être satisfaite. Ce zonage est également utilisé dans le cadre d'autres dispositifs tels que le prêt à taux zéro. La loi Pinel vise également à développer l’offre de logements locatifs intermédiaires. Elle a pris le relais de la loi Duflot, appliquée de janvier 2013 à août 2014.

Guide Pinel

Comment ça marche, la loi Pinel ?

La loi Pinel porte sur l’achat ou la construction de logements neufs, répondant à certains critères, et vous permet d’économiser grâce à la loi Pinel sur vos impôts en contrepartie de la mise en location du bien acquis pour une durée minimale de 6 ans.

En pratique, vous devez vous engager sur une durée locative initiale de 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt, appliquée sur votre déclaration d’impôt sur le revenu, est répartie sur la durée de votre engagement de location, à raison en 2023 de :

• 1,75 % pendant les 6 premières années, représentant jusqu’à 5 250 € d’économies d’impôts par an
• 1,5 % pendant les 3 années suivantes, soit jusqu’à 4 500 € d’économies d’impôts par an
• 0,83 % pendant les 3 dernières années, soit jusqu'à 2 500 € d'économies d'impôts par an

Plus la durée de location est longue, plus la réduction d’impôt Pinel est importante. Au total, l’avantage fiscal s’élève en 2023 à :

• 10,5 % pour 6 années de location
• 15 % pour 9 années de location
• 17,5 % pour 12 années de location

Ainsi, lissée sur toute la période de location, votre réduction d’impôt s’inscrit parfaitement dans le quota des avantages fiscaux accordé sur les impôts, plafonnés à 10 000 € par an (sur les revenus de l’année N-1 pour l’imposition de l’année en cours). Il est possible d’investir en loi Pinel dans la limite de 300 000 € par an (pour deux logements maximum).

L’investissement en Pinel vous permet de réaliser une économie d’impôt totale pouvant atteindre jusqu’à 52 500 € sur une durée locative de 12 ans.

 

Quelles sont les dernières évolutions de la loi Pinel ?

Le dispositif locatif Pinel a été reconduit jusqu’au 31 décembre 2024. Investir en Pinel reste donc possible mais plusieurs changements sont à noter.

D’une part, les taux de la réduction d’impôt Pinel sont progressivement réduits en 2023 et 2024 :

Réduction d’impôt Pinel en 2023	Réduction d’impôt Pinel en 2024
De 12% à 10,5% pour un engagement de 6 ans	De 10,5% à 9% pour un engagement de 6 ans
De 18% à 15% pour un engagement de 9 ans	De 15% à 12% pour un engagement de 9 ans
De 21% à 17,5% pour un engagement de 12 ans	De 17,5% à 14% pour un engagement de 12 ans

D’autre part, il est toujours possible de bénéficier de taux de réduction d’impôt inchangés dans le cadre du dispositif « Pinel Plus » ou « Super Pinel », à condition de respecter certains critères en termes d’emplacement, de qualité du logement et de performance énergétique. Ces critères ont été précisés par le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022 relatif au niveau de qualité des logements :

• Le niveau de performance énergétique et environnementale à atteindre sera notamment apprécié au regard de la RE2020 (réglementation environnementale 2020) et de la nouvelle méthode de détermination du diagnostic de performance énergétique (DPE). Concernant les logements acquis dans le cadre d'une opération autre qu'une opération de construction, le bâtiment devra relever d'une classe A ou B du DPE dans la mesure où ni la RE2020, ni le référentiel E+C- ne seront applicables.
   
• Les critères de confort et de qualité sont définis à partir d’une surface minimale du logement, de la présence d’un extérieur et de l’ouverture de la façade sur l’extérieur.

Pour être éligible aux taux maximaux de la loi Pinel (dispositif Pinel Plus), le logement doit afficher une surface minimale de :

• 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2
• 62m² pour un T3, 79 m² pour un T4
• 96 m² pour un T5.

Le logement doit également être doté d’un espace extérieur privatif d’une surface minimale de :

• 3 m² pour un T1 ou un T2
• 5 m² pour un T3
• 7 m² pour un T4
• 9 m² pour un T5.

Au-delà du T3, le décret exige l'existence d'une ouverture sur l'extérieur, telle qu’une fenêtre ou une porte-fenêtre, sur au moins deux façades d'orientations différentes.

Enfin, le Pinel Plus bénéficie aux logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV).

Par ailleurs, il n'est plus possible de bénéficier de l'avantage fiscal en cas d'investissement Pinel dans une maison neuve.

 

Quels sont les autres avantages de la loi Pinel ?

Au-delà de la réduction d'impôt, il existe de nombreux autres avantages à la loi Pinel. Grâce à ce dispositif de défiscalisation, vous bénéficiez :

• Des avantages de l’immobilier neuf. Investir en loi Pinel, c’est l’opportunité de devenir propriétaire d’un logement neuf répondant aux dernières normes de construction en vigueur, économe en énergie (labellisé RE2020 ou RT2012 pour les permis de construire déposés avant le 1er janvier 2022) et couvert par les garanties de l’immobilier neuf (garantie de parfait achèvement, biennale et décennale). Autant d’atouts qui facilitent la mise en location du bien et permettent de se constituer un patrimoine durable. En cas de revente au terme de la période locative requise, un logement de qualité offrira de meilleures perspectives de plus-value.
• D’une rentabilité intéressante. Un achat immobilier avec la loi Pinel, comme tout investissement locatif, a pour intérêt majeur la perception d’un complément régulier de revenus provenant des loyers perçus en échange de la mise en location du logement. C’est pourquoi le dispositif Pinel attire aussi bien les investisseurs en recherche d’un rendement locatif (mesuré ici par le rapport entre le loyer annuel et le coût d’acquisition du bien) pour se créer une épargne que les personnes ayant pour projet de se construire un patrimoine transmissible.
• De la possibilité d’acheter à crédit. En finançant l’acquisition du bien par un prêt immobilier, vos revenus locatifs servent, les premières années, à régler les mensualités du prêt. Dès que le crédit est remboursé, vous profitez pleinement de revenus mensuels complémentaires, en vue de préparer votre retraite ou de réaliser un éventuel nouveau projet immobilier. Vous avez en effet la possibilité de continuer à louer votre logement acquis en loi Pinel au-delà de la durée d’engagement exigée, même si l’avantage fiscal prend fin.
• De louer en Pinel à ses enfants dès lors qu'ils ne sont plus rattachés au foyer fiscal de l'investisseur.

Autant de raisons qui expliquent le succès rencontré par le dispositif depuis sa mise en place en septembre 2014. En période de taux bas, l’épargne sur livret est peu rémunératrice, voire diminue avec le temps si le taux d’intérêt réel est négatif. C’est le cas quand le taux de rendement du produit d’épargne est inférieur au taux d’inflation. En revanche, l’emprunt à faible taux permet d’investir à moindre coût dans un bien qui vous procure un rendement locatif et dont vous êtes propriétaire. L’immobilier, qui a fait ses preuves comme rempart contre l’inflation au fil du temps, est souvent plébiscité comme une valeur refuge. Les bénéfices de l’investissement locatif sont d’autant plus attractifs que les taux d’intérêts sont encore à un relativement faible niveau. À cela s’ajoute les économies d’impôts générées grâce à la location du bien dans le cadre de la loi Pinel.

 

Qui a le droit à la loi Pinel ?

Cette loi s’adresse aux investisseurs intéressés par l’immobilier locatif en vue de percevoir un complément régulier de revenus. Elle concerne également les personnes qui cherchent à acquérir un bien immobilier locatif pour se constituer un patrimoine ou avec le projet de s’y installer plus tard, à la retraite par exemple.

Dans tous les cas, vous devez être imposable en France pour prétendre à la réduction d’impôt accordée par la loi Pinel et louer le bien selon les conditions requises, notamment en termes de calcul de loyer Pinel et de plafonds de ressources du locataire Pinel. Vous devez également déclarer votre investissement Pinel dès la première année. Pour savoir quand débute la réduction d'impôt Pinel, retrouvez notre article complet.

Important : la loi Pinel est une réduction d’impôt, à ne pas confondre avec un crédit d’impôt. Par conséquent, si vous n’êtes pas imposable, vous ne recevrez pas de remboursement de la part du service des impôts. Si le Pinel est accessible au plus grand nombre, il est donc moins intéressant pour les contribuables qui sont peu ou pas imposés.

Il n'existe pas d'âge limite en loi Pinel.

 

Comment choisir son logement neuf pour investir en Pinel ?

Vous vous demandez où investir en loi Pinel ? Quelques conditions immobilières sont indispensables pour réaliser votre investissement locatif et bénéficier des avantages du dispositif Pinel. Pour être éligible à ce type d’opération, le bien immobilier doit répondre à certains critères obligatoires :

• Le logement doit être acquis neuf ou en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) auprès d’un promoteur ou d’un constructeur. Il peut aussi s’agir d’un logement ancien rénové à neuf (conforme au label BBC rénovation 2009 ou label HPE rénovation 2009). Depuis le 1^er janvier 2021, investir en Pinel est possible uniquement pour les acquisitions situées dans des immeubles collectifs. Il n’est donc plus possible de réaliser un investissement Pinel dans une villa individuelle située au sein d’une copropriété, ou encore dans une ville construite de façon jumelée.
• Le bien est situé dans une des communes classées dans des zones géographiques dites tendues, qui se caractérisent par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logement et entraînent des difficultés pour se loger sur le parc locatif existant. Depuis le 1^er janvier 2018, les communes éligibles au dispositif Pinel, sont recentrées aux zones Pinel A, A bis et B1.

La zone A regroupe l’Ile-de-France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération genevoise. La zone A bis concerne Paris et 29 communes environnantes. La zone B1 comprend les métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés.

De nouvelles zones sont éligibles au dispositif Pinel : les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense depuis le 1^er janvier 2018 et celles qui en ont bénéficié dans les huit années précédentes depuis le 1^er janvier 2019. De plus, un décret paru au Journal officiel, le 20 février 2022, annonce un nouveau classement pour 57 villes, majoritairement situées à la frontière suisse. En revanche, les communes classées en zones B2 et C ne sont plus éligibles à l’avantage fiscal Pinel depuis fin 2017. Cependant, les logements pour lesquels un permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2017 et qui ont été acquis avant le 15 mars 2019, continuent de bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel.

Forts de leur expertise en immobilier neuf, les experts VINCI Immobilier vous accompagnent dans le choix du bien qui vous permettra d’optimiser votre investissement en Pinel. Nos conseillers vous aident à identifier votre appartement neuf Pinel en tenant compte des critères fondamentaux tels que :

• Le prix du m² éligible à la défiscalisation, qui est plafonné à 5 500 €/m² (avec un avantage fiscal applicable sur un montant annuel plafonné à 300 000 €, dans la limite de deux logements maximum par an).
• Le prix de revient, pour un logement acquis neuf ou en VEFA, qui doit tenir compte des frais liés à l’acquisition. Outre le prix d’achat, il inclut les frais de notaire et les commissions versées aux intermédiaires lors de l’investissement.

Pour estimer vos économies d'impôt, retrouvez notre simulateur loi Pinel.

 

Quelles sont les conditions locatives de l’investissement Pinel ?

Le dispositif Pinel s’applique uniquement aux logements loués nus et le bail d’habitation doit être signé dans les 12 mois suivant l’achèvement du bien. De plus, pour prétendre à la réduction d’impôt, le loyer demandé doit être inférieur à un plafond fixé chaque année par décret en fonction de la surface du logement et de la zone géographique où il est situé.

En moyenne, le loyer Pinel est inférieur de près de 20 % aux loyers de marché afin de favoriser l’accès des personnes aux revenus intermédiaires. Pour les baux conclus en 2023, le plafond de loyer mensuel, hors charges, est fixé à :

• 17,62 €/m² en zone A bis
• 13,09 €/m² en zone A
• 10,55 €/m² en zone B1.

Si vous n'avez pas le temps de vous occuper de la gestion locative de votre investissement, ou pour plus de tranquillité, elle peut être confiée à un professionnel. Ce dernier se chargera de mettre en location votre appartement ou maison, de rechercher un locataire et gèrera toute la relation locative (paiement du loyer, des charges…).

Retrouvez dans cet article tout ce qu'il faut savoir pour louer un appartement Pinel.

 

Quels sont les locataires éligibles au dispositif fiscal Pinel ?

Outre des critères portant sur le loyer, votre futur locataire doit correspondre aux conditions du locataire Pinel pour vous permettre de bénéficier de ses avantages. Pour adhérer au profil, trois conditions :

• Louer votre logement pour l’habiter en tant que résidence principale
• Ne pas faire partie de votre foyer fiscal. Un des avantages de la loi Pinel (qui n’existait pas avec la loi Duflot) est la possibilité de louer votre logement à un de vos enfants ou à un parent à vous qui n'est pas à votre charge fiscale. Autrement dit, vous pouvez investir en Pinel et louer le logement à un ascendant ou descendant, à condition que celui-ci ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal.
• Avoir des ressources annuelles ne dépassant pas les plafonds fixés par décret. Les ressources du locataire sont évaluées à la signature du bail à partir du revenu fiscal de référence de l’année N-2, en tenant compte du nombre de personnes à charge. Elles tiennent compte également de la zone géographique où se trouve le logement. Les ressources ne sont pas réévaluées en cours de bail. Si la situation du locataire évolue, et que ses ressources viennent à dépasser le plafond réglementaire, la location se poursuit dans les conditions définies au départ, sans remise en cause.

 

Que devient l’investissement en Pinel lorsqu’il arrive à son terme ?

À l’échéance de votre engagement initial sur une durée locative de 6 ans ou 9 ans, vous avez la possibilité de prolonger la location en bénéficiant de la réduction d’impôt Pinel pendant 12 ans au maximum. Au-delà de cette durée, vous pouvez poursuivre votre investissement locatif pour continuer à percevoir une rente locative en vue de la retraite, sans avantage fiscal.

Autre possibilité : récupérer votre bien immobilier pour vous loger puis le transmettre, le moment venu, à vos héritiers. Selon vos besoins et la valorisation de votre bien, il peut aussi être opportun de le céder pour réaliser une plus-value et réinvestir le produit de la vente dans un nouveau projet d’investissement locatif, par exemple.

Investir en Pinel vous permet de réaliser un achat immobilier locatif à un coût de revient allégé. Les économies d’impôts réalisées en contrepartie de la location du logement réduisent en effet l’effort financier nécessaire pour acquérir le bien. Et la réduction peut s’avérer très significative, allant jusqu’à 52 500 € d’économies d’impôts en 2023 si vous louez pendant 12 ans ! Le solde du coût d’acquisition peut être financé à l’aide d’un prêt immobilier. De fait, le dispositif Pinel ouvre l’accès à l’immobilier locatif aux investisseurs avec peu ou sans apport personnel, de la même manière que le prêt à taux zéro (PTZ) contribue à faciliter l’accès à la propriété des primo-accédants.

 

Vous avez un projet d’investissement dans l’immobilier neuf ? Chez VINCI Immobilier, nous mettons notre expertise immobilière à votre service pour vous faire bénéficier de la qualité de construction d’un logement neuf, associée aux nombreux avantages d’un investissement locatif encadré par la loi Pinel.

Nous vous aidons également à arbitrer entre les différents modes d'investissement locatif, notamment entre Pinel et LMNP.

Nos experts vous accompagnent pour bien investir en Pinel et réussir votre projet immobilier dans le neuf. Vous pouvez également consulter notre Guide Pinel.