Garantie d'achèvement extrinsèque

Grâce à l’immobilier neuf, vous bénéficiez de différentes garanties qui sécurisent votre investissement et vous offrent une totale tranquillité d’esprit. La garantie extrinsèque d’achèvement en fait partie.

A quoi sert la garantie extrinsèque d’achèvement ?

En cas d'aléa lié à la construction, vous pourriez faire face à deux types de difficultés :

• Vous pourriez avoir besoin de trouver un nouveau logement, si vous avez déjà quitté ou revendu votre logement précédent.
• Vous pourriez avoir un besoin de fonds pour rembourser votre crédit immobilier si vous avez eu recours à l’emprunt pour financer votre logement neuf, soit que vous ayez besoin de financer une solution de relogement pour votre foyer, soit que vous ne pouviez pas encaisser de loyers afin de rembourser les mensualités d’emprunt.

Par ailleurs, les responsables de l’urbanisme local ne veulent pas voir d’immeubles non achevés dans leur ville. Ils n’accorderont de permis de construire que s’ils sont certains que le programme ira jusqu’à son terme.

Dans l’hypothèse où le chantier s’arrêterait pour cause de problèmes financiers, la garantie extrinsèque payerait l'achèvement de la construction comme prévu.

Comment fonctionne la garantie extrinsèque d’achèvement ?

Lorsqu’un promoteur présente son projet de programme immobilier, il doit apporter une promesse de caution externe. Il existe toutefois une exception lorsque les fondations sont achevées et que le financement se fait à 75% de fonds propres. Dans ce cas, on parle d’une garantie interne ou intrinsèque. Dans un achat en VEFA (Vente en état futur achèvement), il est courant de faire appel à la solution extrinsèque. Une banque, une société de caution, une mutuelle de cautionnement ou tout organisme habilité à accorder des crédits immobiliers fait alors office de garantie.

Comment savoir si vous êtes bien protégé par cette garantie ?

La garantie financière est la charge du promoteur, qui doit présenter un contrat de réservation à l’acquéreur, stipulant sa présence. L’avant-contrat, tout comme l’acte définitif de vente, doit préciser si le promoteur bénéficie d’une caution intrinsèque ou extrinsèque.

Quelles sont les conséquences sur l’étalement des paiements ?

Le Code de la construction détermine le montant maximum des appels de fonds du promoteur, s’il détient une garantie extrinsèque d’achèvement. Il ne peut pas demander aux acquéreurs plus de 35 % à l’achèvement des fondations. Ils ne lui verseront pas plus de 70 % du prix de vente une fois la mise hors d’eau effectuée. À l’achèvement de l’immeuble, le promoteur ne peut pas leur demander plus de 95 % du prix du logement. Les 5 % de solde seront versés après acceptation de la construction par les nouveaux propriétaires.