Que comprend la fiscalité d'un investissement locatif ?

Vous envisagez d’acheter pour louer ? Vous vous interrogez sur la fiscalité du propriétaire ? Découvrez l’ensemble des composantes de la fiscalité d’un investissement locatif.

Quelle fiscalité pour un investissement locatif ?

La fiscalité d’un investissement locatif comprend :

• L’imposition des revenus locatifs qui est composée, d’une part, de l’impôt sur le revenu et, d’autre part, des prélèvements sociaux ;
   
• Les impôts locaux ;
   
• Les cotisations sociales en cas de location saisonnière procurant des revenus dépassant un certain montant.

Afin d’adoucir la fiscalité du propriétaire, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt (loi Pinel, dispositif Censi-Bouvard…) sous réserve de respecter certaines conditions.

L’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux

En matière d’impôt sur le revenu, il convient de tenir compte du type de location et du régime d’imposition choisi :

• En cas de location vide, vous relevez de ce qu’on appelle la fiscalité des revenus fonciers. Si vous avez choisi le régime d’imposition réel, vous devez remplir la déclaration pour les revenus fonciers 2044. Cette déclaration sera ensuite jointe à la déclaration générale. Si vous avez investi dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel, vous devez annexer la déclaration 2044-SPE ;
   
• En cas de location meublée, vous êtes imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Votre régime fiscal dépendra du statut que vous aurez choisi (LMNP ou LMP), qui dépend lui-même du montant de vos recettes. Selon que vos recettes locatives sont supérieures ou inférieures à un certain seuil (72 600 € pour une location meublée classique ou 176 200 € pour un meublé de tourisme), vous relevez soit du régime micro-BIC, soit du régime réel.

Mais il faut également tenir compte des prélèvements sociaux sur les revenus locatifs, qui s’élèvent à 17,2% des loyers imposables. Ce taux global de 17,2% se décompose comme suit : 9,20% de contribution sociale généralisée (CSG) ; 0,50% de contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) ; et 7,5% de prélèvement de solidarité.

La fiscalité locale sur l’investissement locatif

Quelle est la fiscalité locale sur un investissement locatif ? Comme pour votre résidence principale ou votre résidence de vacances, si vous êtes multipropriétaire, vous devez payer des impôts locaux sur votre investissement locatif. Le propriétaire d’un bien locatif doit s’acquitter des impôts locaux suivants :

• La taxe foncière. Cet impôt local doit être payé par tout propriétaire ou usufruitier de propriété bâtie. La taxe foncière s’applique aux maisons et aux appartements, ainsi qu’aux garages et autres dépendances ;
   
• La taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Cette taxe est prélevée par les communes ou regroupements de communes. Elle est destinée à financer la collecte des déchets ménagers. Le propriétaire d’un logement loué peut récupérer la TEOM dans les charges locatives. Bon à savoir, s’il s’agit d’un bien locatif et que celui-ci est vide, le propriétaire peut demander une réduction de la TEOM auprès de l’administration fiscale. Il est alors nécessaire de remplir trois conditions : la période d’inoccupation ne doit pas être liée à une décision du propriétaire, elle doit être d’une durée inférieure à trois mois et elle doit concerner l’intégralité du bâtiment ;
   
• La taxe d’habitation (si le logement est inoccupé par un locataire au 1^er janvier de l’année). Le gouvernement a annoncé la disparition de la taxe d’habitation pour l’ensemble des contribuables à l’horizon 2023.

La fiscalité locale peut peser sur la rentabilité locative d’un investissement. Il est donc important de prendre en compte cette variable lors du calcul du rendement locatif.

Location saisonnière ou meublé de tourisme : une fiscalité spécifique

La notion de meublé de tourisme est définie à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme. Aux termes de cet article, « les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ».

La location d’un meublé de tourisme doit faire l’objet d’une déclaration en mairie, même si le logement n’est pas classé. Cette déclaration peut se faire au moyen du formulaire CERFA n°14004 ou bien directement en ligne via un téléservice.

Du point de vue de la fiscalité, le propriétaire d’un meublé de tourisme doit payer l’impôt sur le revenu (régime micro-BIC ou régime réel), ainsi que des cotisations sociales si les recettes dépassent 23 000 €.

À noter que la fiscalité de la location saisonnière comprend également la taxe de séjour. Elle est payée par les vacanciers. Cependant, c’est au propriétaire de facturer la taxe de séjour. La taxe doit être affichée dans le logement loué et faire l’objet d’une ligne spécifique sur la facture.

Les opportunités de défiscalisation

Si le propriétaire d’un investissement locatif doit payer des impôts, il peut aussi bénéficier d’un certain nombre d’avantages fiscaux. L’existence de différentes lois de défiscalisation, comme la loi Pinel, permet de limiter voire de neutraliser la fiscalité sur un investissement locatif.

Comment calculer la rentabilité d’un bien immobilier après fiscalité ?

Le rendement locatif brut se calcule de la manière suivante : (loyerx12x100)/prix d’acquisition du logement.

Le rendement net d’un investissement locatif s’entend comme le calcul de la rentabilité après prélèvement des différentes charges (frais de copropriété, intérêts d’emprunt, cotisations d’assurance, dépenses d’entretien du logement…).

La rentabilité nette-nette d’un investissement locatif désigne le rendement locatif d’un investissement après prélèvement des charges mais aussi des impôts. Dans certains cas, le rendement net-net d’un achat locatif peut être supérieur à la rentabilité brute en raison des avantages fiscaux.

Vous êtes à la recherche de la réduction d’impôt qui vous correspond ? Vous êtes en quête d’un avantage adapté à votre situation fiscale et personnelle ? Pour en savoir plus sur les dispositifs fiscaux dans l’immobilier neuf, retrouvez notre article dédié.

Pour planifier votre investissement locatif jusque dans les moindres détails, retrouvez également notre FAQ.