Quelle surface annexe déclarer avec la loi Pinel ?

En loi Pinel, on prend en compte la surface habitable du logement à laquelle peut s’ajouter, sous conditions, une surface correspondant aux annexes au logement. Comment comptabiliser les annexes en loi Pinel ? Et comment les déclarer ?

Quelle surface pour calculer le loyer Pinel ?

La surface du bien est une notion importante en loi Pinel, car elle permet de calculer le montant du loyer maximum. Pour obtenir un loyer Pinel, il faut en effet multiplier le plafond de la zone par un coefficient Pinel dont la formule de calcul est la suivante : 0,7 + (19 / surface du logement). Ce coefficient est plafonné à 1,20.

Voici les plafonds de loyers en loi Pinel selon la zone en 2023 :

Vous vous demandez quelle surface prendre en compte pour calculer un loyer Pinel ? Pour répondre à cette question, il convient de distinguer deux éléments :

• D’une part, la surface habitable (ou surface utile). La définition officielle d’une surface habitable est donnée par l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) : « La surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième. » La surface habitable correspond à la surface de plancher après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les escaliers. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Cette définition exclut un certain nombre de dépendances et d’annexes au logement.
   
• D’autre part, les surfaces annexes. La liste des surfaces annexes éligibles à la loi Pinel est fixée par le bulletin officiel des finances publiques (BOI-IR-RICI-230-20-20). Leur définition exacte est précisée dans la partie suivante.

C’est quoi, une surface annexe en loi Pinel ?

Les annexes en loi Pinel doivent :

• Être réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement.
   
• Présenter une hauteur sous plafond au moins égale à 1,80 m (comme pour toute surface habitable).
   
• Compléter le confort du logement.
   
• Ne pas, pour autant, être nécessaires et indispensables pour pouvoir habiter le logement dans de bonnes conditions.

À partir de cette définition, il est possible d’inclure dans la liste des surfaces annexes en loi Pinel :

• Les caves
   
• Les sous-sols
   
• Les remises
   
• Les ateliers
   
• Les séchoirs et celliers extérieurs au logement
   
• Les resserres
   
• Les combles et greniers aménageables
   
• Les balcons
   
• Les loggias
   
• Les vérandas
   
• Les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré, dans la limite de 9 m².

« Les terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré s’entendent notamment de celles situées en totalité sur le toit d’un logement (cas des immeubles construits en gradins dans lesquels la dalle qui constitue la toiture d’une partie d’un logement sert de terrasse au logement supérieur) ou sur le toit des dépendances immédiates et nécessaires d’un logement (dépendances ou parking souterrain par exemple) », précise l’administration fiscale sur son site internet.

En revanche, les places de parking et les garages ne font pas partie des annexes éligibles pour déterminer le loyer Pinel. « Les emplacements de stationnement et les garages n’étant pas expressément visés à l’article premier de l’arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l’article R. 353-16 et de l’article R. 331-10 du Code de la construction et de l’habitation, ils ne constituent pas des annexes et ne sont donc pas pris en compte pour la détermination du loyer plafond, étant donné que ces lieux ne constituent pas par ailleurs des locaux à usage d’habitation. Cette règle concerne aussi bien les logements situés dans un immeuble collectif que les maisons individuelles », explique Bercy.

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C’est quoi, un loyer annexe ?

Le loyer pour les surfaces annexes n’est pas facturé en plus du loyer classique, mais directement intégré au loyer Pinel. En loi Pinel, on ne retient, en plus de la surface habitable, que la moitié de la surface des annexes dans la limite de 8 m² maximum.

Voici un exemple de calcul de loyer loi Pinel :

• Soit un appartement de 50 m² qui dispose d’une terrasse de 8 m².
   
• La surface calculée est de 50 m² + 4 m² = 54 m².
   
• Si ce logement est situé en zone A, le plafond de loyer est de 13,09€/m².
   
• Le loyer Pinel de cet appartement s’élève donc à : 54 x 13,09€ x 0,7 + (19 / 54) = 495€.

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