Quel plafond en LMNP ?

Pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), il est indispensable de respecter certains seuils. De quoi parle-t-on ? Quels sont les différents plafonds en LMNP ? Comment savoir si on a dépassé le plafond LMNP ?

Plafond LMNP : définition

Lorsqu’on évoque le plafond en LMNP, cela recouvre en réalité deux notions très différentes. On distingue ainsi :

• D’une part, les plafonds relatifs au statut LMNP. Vos recettes locatives tirées de la location meublée ne doivent pas dépasser un certain montant en valeur absolue et en proportion de vos autres revenus pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux.
• D’autre part, les plafonds relatifs au régime fiscal. Au sein du statut LMNP, vous avez la possibilité d’arbitrer entre deux régimes fiscaux différents (le micro-BIC et le régime réel). Pour pouvoir bénéficier du micro-BIC, vos revenus locatifs doivent être inférieurs à certaines limites déterminées en fonction du type de location.

Les plafonds relatifs au statut LMNP

Vous êtes éligible au statut LMNP à condition de respecter le double plafond suivant :

• Vos recettes locatives annuelles – ainsi que celles retirées par les autres membres de votre foyer fiscal s’ils pratiquent également la location meublée – ne doivent pas dépasser un montant total de 23 000 €.
• Les recettes retirées de votre activité de location meublée ne doivent pas dépasser un plafond dont le montant correspond à l’ensemble des revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires (y compris les pensions et rentes viagères, ainsi que les revenus des gérants et associés) ; des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée ; et des bénéfices agricoles et des bénéfices non-commerciaux.

Par exemple, si vous percevez des revenus LMNP pour un montant de 24 000 € par an et touchez un salaire annuel de 40 000 €, alors vous relevez bien du régime LMNP. Si, en revanche, vous encaissez 24 000 € de loyers annuels, mais avez un salaire annuel de 15 000 €, vous basculez dans le régime de la location meublée professionnelle (LMP). L’administration fiscale considère en effet que la location meublée représente votre source de revenus principale et que vous exercez l’activité de loueur en meublé à titre professionnel.

LMNP : les plafonds relatifs au régime fiscal

En tant que loueur en meublé non professionnel, vous avez le choix entre deux options fiscales qui sont régies par des plafonds différents :

• Le régime forfaitaire (ou micro-BIC). Dans ce cas, les loyers perçus ne doivent pas dépasser la limite de 72 600 € par an (176 200 € par an pour un meublé de tourisme). L’investisseur bénéficie alors d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses recettes locatives (71 % pour une location de tourisme). Le plafond est calculé au prorata temporis de la durée d’exploitation au cours de l’année civile si le logement n’a pas été loué pendant une année complète.
• Le régime réel simplifié. Ce régime fiscal s’applique automatiquement lorsque le plafond de 72 600 € est dépassé, mais que les revenus locatifs sont inférieurs à un plafond de 247 000 €.

Quels sont les autres plafonds LMNP ?

Les deux plafonds que nous venons de passer en revue sont ceux auxquels on pense spontanément lorsqu’on évoque le LMNP. Mais on peut également citer deux autres plafonds :

• Le plafond relatif aux cotisation sociales. Si vous louez un bien en meublé à une clientèle qui n’est que de passage (à la journée, à la semaine ou au mois) et qui n’y élit pas domicile, vous devez payer des cotisations sociales dès lors que vos recettes annuelles dépassent 23 000 €. Vous relevez alors du régime LMP. Les loueurs en meublé professionnel sont assujettis aux cotisations sociales SSI (Sécurité sociale des indépendants) au taux de 32 % environ.
• Le plafond relatif aux exonérations des plus-values immobilières. Ici, il ne s’agit pas d’un plafond calculé en euros, mais plutôt d’une échelle de temps. Vous êtes soumis au régime des plus-values immobilières de particuliers avec le statut LMNP. Cependant, vous pouvez, au bout d’un certain nombre d’années, bénéficier d’avantages fiscaux. Si vous revendez et réalisez un profit, vous êtes exonéré d’impôt sur le revenu au bout de 22 années de détention du logement meublé. Une fois passé la barrière des 30 années de détention, l’exonération est totale. Cela signifie que vous n’avez à payer sur vos plus-values de cession ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux.