Comment déclarer une location meublée non professionnelle ?

À la fois intéressante sur le plan fiscal et simple à gérer, la location meublée non professionnelle (statut LMNP) est considérée comme incontournable par bon nombre d’investisseurs. Quelles sont les spécificités en matière de déclaration de revenus ? Comment sont imposés les revenus tirés de la location meublée ?

Location meublée non professionnelle : les régimes fiscaux possibles

La location meublée est généralement appréciée des investisseurs, car elle permet notamment de pratiquer un loyer plus élevé que la location nue et repose sur des baux plus courts. Toutefois, ce régime présente quelques particularités à connaître.

Pour déclarer une location meublée non professionnelle, il convient de sélectionner le bon régime d’imposition, qui dépend des recettes locatives. Les revenus issus de la location meublée sont ainsi imposables différemment en fonction du montant global des loyers perçus :

• Si les revenus annuels sont inférieurs à 72 600 € (ou 176 200 € en location de tourisme)*, l’investisseur dispose d’un droit d’option entre le régime micro-BIC et le régime dit de bénéfice réel. Pour rappel, le régime micro-BIC (bénéficies industriels et commerciaux) permet au loueur en meublé non professionnel de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur le montant de ses charges. Vous êtes éligible de plein droit au régime micro-BIC si vos revenus locatifs se situent sous la limite de 72 600 €. Cependant, il peut être intéressant d’opter pour le régime réel si le montant de vos charges est supérieur à la moitié des revenus issus de l’activité de location meublée ;
• Si les revenus annuels sont supérieurs à 72 600 €*, l’investisseur est imposé selon le régime dit de bénéfice réel (simplifié ou normal).

*Seuils valables pour les revenus perçus en 2022

Comment déclarer les locations meublées non professionnelles ?

Vous devez utiliser une déclaration complémentaire à la déclaration de revenus 2042. La déclaration à utiliser est le formulaire 2042-C PRO (partie « Revenus des locations meublées non professionnelles »). Il s’agit d’une déclaration complémentaire à la déclaration de revenus 2042.

Comment remplir une 2042-C PRO en régime micro-BIC ?

Vous avez opté pour le régime micro-BIC ? Vous devez indiquer aux lignes 5ND, 5OD ou 5PD le montant total des sommes perçues (loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges) pour vos locations hors location de chambres d’hôtes et meublés de tourisme. Un abattement forfaitaire de 50% (avec un minimum de 305 €), représentatif des charges, sera automatiquement appliqué.

Vous devez renseigner le montant total de vos recettes tirées de la location des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes, lignes 5NG, 5OG, 5PG. Un abattement forfaitaire de 71% (avec un minimum de 305 €) sera appliqué.

Comment remplir une 2042-C PRO en régime réel ?

Si vous adhérez à un centre de gestion agréé, vous devez indiquer le montant de votre bénéfice calculé sur votre déclaration n°2031 cases 5NA, 5OA ou 5PA, ou cases 5EY, 5FY ou 5GY (revenus de source étrangère avec crédit d’impôt égal à l’impôt français).

Si vous n’adhérez pas à un centre de gestion agréé, vous devez indiquer le montant de votre bénéfice en cases 5NK, 5OK ou 5PK, ou cases 5EZ, 5FZ ou 5GZ (revenus de source étrangère avec crédit d’impôt égal à l’impôt français).

Comment déclarer les charges liées à l’activité de loueur en meublé ?

Comment déclarer une location meublée non professionnelle en tenant compte des charges locatives ? La réponse à cette question dépend du régime d’imposition choisi avec ce statut :

• Si vos loyers sont imposables selon le régime micro-BIC, vous devez indiquer la totalité des sommes perçues en rémunération de ces loyers, y compris les éventuelles charges locatives. L’abattement forfaitaire tient compte des charges que vous supportez dans le cadre de la mise en location du bien ;
   
• Si vos loyers sont imposables en BIC selon le régime réel, vous devez également déclarer la totalité des sommes perçues (loyers, charges comprises).

Comment déclarer les amortissements d’un bien loué en meublé ?

Le LMNP classique avec amortissement permet de défiscaliser les revenus locatifs liés à l’investissement en pratiquant l’amortissement sur le mobilier (sur une période de cinq à sept ans) mais aussi sur l’immobilier (sur vingt à trente ans). D’un point de vue comptable, votre bien immobilier va donc perdre de la valeur d’année en année. Mais, au moment de la revente, vous pourrez tout de même vendre votre bien au prix du marché. Pour le calcul de plus-value immobilière, l’administration fiscale va se fonder non pas sur la valeur du bien amorti mais sur la valeur d’achat. Cela constitue un avantage de taille pour les propriétaires, car la taxe sur la plus-value est d’autant moins élevée.

Si vous êtes concerné par le régime réel, vous devez avoir une comptabilité conforme aux règles du code du commerce et au plan comptable général. Les immobilisations et leurs amortissements sont détaillés dans une liasse fiscale LMNP. Il existe de nombreux formulaires à remplir, dont la nature dépend du régime fiscal choisi. Au régime réel simplifié, il convient ainsi de remplir le Cerfa n°2033 de A - G (bilan, compte de résultat et autres annexes obligatoires). Au régime réel normal, c’est le Cerfa n°2050 à 2059 - G (bilan, compte de résultat et autres annexes obligatoires) qu’il vous faudra remettre à l’administration fiscale. Sans oublier les autres formulaires qui concernent tous les régimes, comme le Cerfa n°2069-RCI (crédits d’impôt) ou le Cerfa n°2031 (déclaration de résultat et montant de l’impôt sur le revenu). Afin de vous accompagner dans toutes ces formalités, il est recommandé de vous faire accompagner par un professionnel de la comptabilité.

En cas de doute sur les montants à reporter dans votre déclaration, n’hésitez pas à solliciter votre service des impôts ou un avocat fiscaliste.