Tout savoir sur le taux de crédit immobilier

Aujourd’hui, les taux de crédit immobilier ont tendance à remonter. Découvrez nos conseils pour décrocher les meilleures conditions d’emprunt et concrétiser ainsi votre projet d’achat immobilier.

Taux de crédit immobilier : c’est quoi ?

Le taux de crédit immobilier représente une rémunération en pourcentage que doit payer l’emprunteur à la banque pour son crédit. Plus précisément, le taux annuel effectif global (TAEG) correspond à la totalité des frais occasionnés par le prêt immobilier, c’est-à-dire :

• Le montant total des intérêts bancaires ;     
• Les frais de dossier facturés par la banque ;
• L’ensemble des frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus lors de la négociation du prêt ; 
• Le coût de l’assurance emprunteur ;     
• Les frais de garanties (hypothèque ou cautionnement) ;     
• La somme des autres frais que vous avez dû régler pour l’obtention du crédit.

Le TAEG est un indicateur très utile, car il vous permet d’avoir une base de comparaison commune pour confronter les offres de prêt obtenues auprès de différents établissements de crédit. À noter que le TAEG ne peut être supérieur au taux d’usure, donc le calcul est mis à jour mensuellement jusqu’en 2024.

À noter que le taux de crédit immobilier peut être :

• Fixe. Le taux de crédit immobilier est fixé à la signature du contrat et ne change plus pendant toute la durée du prêt ;
• Variable. Dans ce cas, le taux de crédit immobilier évolue selon un indice de référence, qui est lui-même dépendant de la conjoncture économique.

Comment le taux de crédit immobilier est-il calculé ?

Le taux de crédit immobilier est calculé selon différents facteurs parmi lesquels : la politique commerciale de la banque, l’emplacement géographique du bien convoité, la durée de l’emprunt, les conditions du marché et le profil de l’emprunteur. 

Comment s’informer sur le taux de crédit immobilier ?

Pour connaître les taux actuellement pratiqués par les banques, vous pouvez consulter les baromètres des taux sur Internet. Mis à jour mensuellement, ils vous donnent les fourchettes hautes, basses et moyennes des taux pratiqués sur 10, 15, 20 ans ou plus. Vous pourrez ainsi dénicher – en toute simplicité – le taux de crédit immobilier le plus bas. Vous disposerez aussi de bases de comparaison pour négocier avec votre banque un meilleur taux de crédit immobilier.

Vous pouvez également solliciter votre conseiller bancaire ou bien votre courtier en financement immobilier.

Conseils pour optimiser le coût du crédit immobilier

Pour vous donner toutes les chances d’accéder à un crédit immobilier tout en profitant du meilleur taux de crédit immobilier, à vous d’anticiper afin de présenter un bon dossier. Pour rassurer les banques et démontrer vos qualités de gestionnaire, évitez le recours aux découverts et les dépenses inconsidérées, les mois qui précèdent votre demande. Parallèlement, montrez que vous épargnez et que vous pouvez fournir un apport, sachant que les banques demandent environ 10 % à 30 % du montant emprunté.

Vous souhaitez limiter au maximum le coût de votre crédit ? Sachez que vous pouvez également réaliser des économies en préférant garantir votre prêt via l’organisme Crédit Logement plutôt que via le système de l’hypothèque. En cas de revente du bien, aucun frais de mainlevée ne sera facturé. Or, vous auriez dû régler ces frais en cas d’hypothèque. Et ce n’est pas tout. L’accord de cautionnement par Crédit Logement est généralement obtenu sous 48 heures, ce qui permet d’obtenir une offre de prêt plus rapidement. Cette rapidité est appréciable quand on sait que les négociations du taux de crédit immobilier peuvent durer longtemps et que le temps est compté. La condition suspensive d’obtention d’un crédit immobilier est en effet associée à une certaine durée dans le compromis ou la promesse de vente.

Autre solution, négocier les frais de dossier bancaires ou les indemnités de remboursement anticipé. Une mission que vous pouvez confier à un courtier. Bénéficiez ainsi de conditions de crédit avantageuses pour votre projet immobilier !

Au-delà du taux de crédit immobilier, quels sont les points à négocier ?

Obtenir le taux de crédit immobilier le plus bas ne suffit pas à optimiser votre financement. Vous devez également maîtriser l’ensemble des frais annexes dont fait partie l’assurance emprunteur. Prenant en charge le paiement des mensualités en cas de décès, d’invalidité ou de maladie grave, l’assurance emprunteur est obligatoire et conditionne l’octroi du prêt. Son taux varie généralement entre 0,15 et 0,60 % du montant emprunté. L’assurance emprunteur est susceptible de peser lourd dans le coût total du crédit. Lors de la signature de votre emprunt, vous pouvez choisir soit un contrat groupe, soit la délégation d’assurance, souvent moins chère. La loi du 28 février 2022, dite loi Lemoine, prévoit la possibilité de résilier et de changer à tout moment d’assurance emprunteur, sans frais. Ce texte est entré en vigueur au 1er juin 2022 et s’applique aux nouveaux prêts accordés après le 1er septembre 2022. N’hésitez plus à faire jouer la concurrence afin de réaliser d’importantes économies sur le long terme !

Parallèlement, vous pouvez négocier d’autres clauses auprès de votre banque. Le taux de crédit immobilier ne constitue pas l’alpha et l’oméga d’une négociation réussie. Vous pouvez bénéficier d’autres conditions avantageuses, comme l’exonération de pénalités de remboursement anticipé. Si vous décidez de rembourser le capital restant dû avant l’échéance prévue par l’offre de prêt, la banque a en effet la possibilité de vous facturer des indemnités de remboursement anticipé. Celles-ci sont plafonnées à 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé ou 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt (selon ce qui est le plus avantageux pour l’emprunteur). Mais il est possible de faire mieux en négociant le fait de ne pas payer d’indemnités si vous décidez de rembourser votre prêt par anticipation. Vous bénéficiez ainsi d’une plus grande flexibilité si vous décidez de changer de bien en raison d’un déménagement ou par volonté de vous agrandir. Dans certains cas, l’établissement de crédit peut aussi accorder une exonération partielle de pénalités de remboursement anticipé. Par exemple, aucune indemnité de remboursement anticipé ne vous est facturée après 7 ans.

Autre clause très favorable à l’emprunteur : le transfert de prêt. Concrètement, cela signifie que vous avez la possibilité de transférer la quote-part de capital non remboursée sur un nouveau bien. Si vous avez la conviction que les taux de crédit immobilier vont augmenter à l’avenir, cette clause s’avère très avantageuse. Vous avez en effet la possibilité de « figer » les conditions d’emprunt actuelles et d’en bénéficier dans le cadre d’une nouvelle acquisition. Attention, toutes les banques n’accordent pas ce type de clause et son application peut être réduite (à un certain périmètre géographique, par exemple).

Enfin, il est parfois possible de négocier les frais de dossier facturés par la banque. Les courtiers en financement immobilier bénéficient parfois de conditions avantageuses en la matière. Si le montant n’est pas forcément significatif si l’on prend en compte le coût total du crédit immobilier, l’économie peut être intéressante au moment de l’achat, car c’est une somme à débourser immédiatement. Or, l’achat d’un bien immobilier correspond souvent à un moment où l’on fait des dépenses importantes : travaux d’amélioration, achat de mobilier, déménagement… Dans ce contexte, il n’y a pas de petites économies !