Apport et prêt immobilier : les règles à connaître

Lorsque vous réalisez un achat immobilier dans le neuf ou dans l’ancien, vous avez la possibilité de financer cette acquisition au moyen soit d’un apport personnel, soit d’un ou plusieurs crédits immobiliers, soit des deux. Un emprunt immobilier avec une fraction d’apport personnel est la solution la plus courante. Quelles sont les règles à connaître pour optimiser son apport personnel ?

C’est quoi, l’apport personnel ?

L’apport personnel est la part de vos économies que vous consacrez à l’achat immobilier. Cette somme, dont vous disposez déjà, est souvent exprimée en pourcentage du montant total de l’acquisition et est complétée par l’emprunt. 

L’apport personnel peut provenir de diverses sources. Il peut notamment être constitué de vos liquidités, c’est-à-dire des sommes présentes sur vos comptes courants, votre livret A, votre livret de développement durable et solidaire (LDDS), votre livret d’épargne populaire (LEP), votre compte épargne logement (CEL), ou encore votre plan d’épargne logement (PEL). Votre apport personnel peut également provenir d’un héritage ou d’une donation. Il peut également être le fruit de la vente de titres détenus au travers d’un compte-titres ordinaire ou plan d’épargne en actions (PEA). Il est aussi possible de débloquer son épargne retraite. L’acquisition de la résidence principale fait ainsi partie des six cas de déblocage anticipé du plan d’épargne retraite (PER). Si vous êtes déjà propriétaire, vous pouvez également apporter les sommes issues de la revente de votre ancien bien immobilier. 

S’ajoute à ces sommes « l’apport en prêts », qui englobe les différents dispositifs auxquels vous pouvez prétendre tels que le prêt à taux zéro (PTZ), les prêts immobiliers complémentaires d’Action Logement, les prêts locaux et régionaux, ou encore les prêts octroyés par la Caisse d’allocations familiales (CAF). Pour savoir à quels dispositifs vous êtes éligible, vous pouvez contacter l’Adil (Agence départementale d’information logement) la plus proche de chez vous.

Quel est le montant de l’apport personnel ?

En règle général, on considère que l’apport personnel doit représenter, dans le cadre d’un prêt immobilier, au moins 10 % de la somme totale empruntée. 

Pourquoi un apport personnel dans un prêt immobilier ?

Avoir un apport personnel est un atout important lorsque vous constituez un dossier de financement. Ce critère entre dans la notation de votre « profil emprunteur », au même titre que le taux d’endettement, la solidité des revenus, votre façon de gérer votre budget et la durée du crédit immobilier.

Débloquer une partie de son épargne ou utiliser une partie de ses revenus pour constituer un apport personnel permet d’abord de démontrer votre capacité d’épargne. En fournissant un apport personnel, vous prouvez aux banques vos qualités de gestionnaire. Avec la présence d’un apport personnel, votre conseiller bancaire ou votre courtier est à même d’évaluer, chiffres à l’appui, votre capacité à faire face à des mensualités de crédit. C’est un argument de poids en votre faveur, pour vous permettre de décrocher un emprunt à des conditions favorables et notamment, à un taux plus bas que sans apport. De plus, cela indique que vous pourriez être intéressé par les produits d’épargne de la banque qui vous suivra. Plus l’apport constitué est conséquent, et plus les propositions des banques seront favorables. À cet égard, il est parfois préférable de montrer que vous êtes en mesure de mettre de côté une certaine somme d’argent régulièrement et sur la durée, plutôt que de mobiliser des sommes certes importantes mais dues à une rentrée d’argent exceptionnelle.

Ensuite, l’apport personnel permet de couvrir un certain nombre de dépenses « non récupérables » en cas de revente du bien. C’est pourquoi les établissements prêteurs sont particulièrement sensibles à la présence d’un apport personnel : celui-ci permet, totalement ou partiellement, de couvrir certains frais tels que les frais de notaire, les frais de garantie, les frais de dossier et les éventuels frais d’agence. 

Grâce à votre apport personnel, vous limitez le recours à l’emprunt et réduisez votre taux d’endettement. Cela permet d’optimiser le coût de votre emprunt immobilier.

À noter que le recours à l’apport personnel peut se justifier dans le cadre d’un crédit in fine, dont les mensualités sont composées uniquement des intérêts et des frais d’assurance, tandis que le capital est remboursé à échéance du prêt en une seule fois. Dans ce cas précis, la banque peut demander un apport personnel placé sur un support financier (au sein du même établissement bancaire) qui équivaut à au moins 30 % de la somme empruntée, somme qui sera ensuite complétée par des versements volontaires afin de reconstituer le capital dû au terme du financement.

Quand débloquer l’apport personnel ?

Vous avez la possibilité de débloquer votre apport personnel en une ou plusieurs étapes, selon le montant de celui-ci. Une première partie peut ainsi être utilisée au moment de la signature du compromis de vente ou du contrat de réservation. L’apport personnel sert alors à financer l’indemnité d’immobilisation et les éventuels frais d’agence (dans l’immobilier ancien) ou le dépôt de garantie (dans l’immobilier neuf). Le reste de l’apport personnel peut être utilisé lors de la signature de l’acte authentique, en cas de reliquat.

Comment se constituer un apport grâce à l’investissement locatif ?

Vous ne disposez pas d’une épargne suffisante pour constituer un apport personnel ? Bonne nouvelle, il existe une autre solution pour vous constituer un apport : miser sur l’investissement locatif. Grâce aux loyers, le capital et les intérêts sont remboursés au fil du temps, sans mettre à mal votre trésorerie. À moyen terme, vous pouvez même espérer une plus-value à la revente. Autant d’argent qu’il vous est, ensuite, possible de mobiliser afin de constituer un apport personnel dans le cadre d’un nouveau projet, tel que l’achat d’une nouvelle résidence principale ou d’une résidence secondaire.

Emprunter sans apport, est-ce possible ?

Oui, dans certains cas, vous pouvez emprunter sans apport personnel. C’est notamment le cas si vous demandez un financement dans le cadre d’un investissement locatif. La fiscalité d’un investissement locatif étant attractive, vous pouvez compenser les dépenses consenties au titre des mensualités d’emprunt par les loyers perçus et les déductions fiscales (intérêts d’emprunt déductibles, abattements et/ou réduction d’impôt Pinel). De nombreux établissements de crédit consentent ainsi à prêter de l’argent sans apport personnel dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, à condition de présenter un projet d’acquisition viable (rentable sur le long terme) et un profil d’emprunteur sérieux. La banque peut alors vous octroyer un prêt à 100 % voire à 110 %, qui vous permette de financer tous les frais annexes liés à l’acquisition tels que les frais de notaire par exemple. Un crédit à 110 % (ou crédit sans apport) est un crédit dans lequel la banque finance l’intégralité du coût de l’opération. Votre apport personnel est alors égal à zéro. La banque prend en charge l’ensemble des frais annexes liés à l’opération : frais d’agence, frais de notaire, frais de garantie… Dans ces conditions, la question de savoir combien d’apport injecter dans votre projet d’investissement immobilier locatif se pose moins. Si vous disposez d’un apport personnel, il est plus intéressant de le conserver sur un placement d’épargne comme une assurance-vie, dès lors que le taux de rendement de ce placement est plus élevé que le taux d’emprunt du crédit immobilier.

Il convient de souligner que les intérêts d’emprunt d’un investissement locatif sont entièrement déductibles des loyers perçus – tout comme les charges diverses – à condition de choisir le régime réel d’imposition. Pour 12 000 € de revenus locatifs annuels, avec 8 000 € d’intérêts et 2 000 € de charges, la base imposable n’est plus que de 2 000 €. Sachant que les intérêts d’emprunt baissent avec le temps.

À cela, il faut ajouter l’éventuelle réduction d’impôt si vous achetez sous le régime Pinel (acquisition d’un bien immobilier neuf destiné à être mis en location pour une durée allant de 6 à 12 ans). La réduction consentie peut atteindre 14 % du prix d’achat en 2024, dans la limite d’un plafond de 300 000 € au global et de 5 500 € du mètre carré, soit un maximum de 42 000 € d’économies.

Vous pouvez aussi éventuellement bénéficier d’un prêt sans apport si vous disposez de revenus importants, sécurisés et pérennes, ou si vous disposez d’une capacité d’épargne importante. Dans ce cas, le contenu de votre dossier doit inciter l’établissement prêteur à vous consentir un prêt sans apport personnel. 

En dehors de l’investissement locatif, un crédit sans apport (ou crédit à 110%) peut permettre à des primo-accédants de devenir propriétaires de leur résidence principale plus facilement. Toutefois, ce mécanisme ne comporte pas que des avantages dans la mesure où la banque est amenée à consentir un prêt d’un montant supérieur au prix d’achat du bien. Le montant total des intérêts du crédit immobilier est donc plus élevé que dans le cas d’un prêt avec apport personnel. C’est pourquoi, si vous êtes concerné, il peut être plus opportun de vous tourner vers les dispositifs d’accession à la propriété.

Quels conseils pour emprunter sans apport ?

Vous cherchez à investir dans l’immobilier sans apport ? Voici quelques pistes pour mettre toutes les chances de votre côté et minimiser la part de l’apport personnel dans votre demande de financement immobilier :

• Soignez la présentation de votre dossier. Pour cela, n’hésitez pas à joindre l’ensemble des éléments attestant du montant de votre patrimoine ou de vos revenus. Avis d’impôt, relevés bancaires, bulletins de paie, état des lieux précis de vos avoirs : ne négligez aucun justificatif pour être en mesure de proposer un dossier béton ;
• Mettez en avant votre historique bancaire – s’il est irréprochable – et la qualité de la relation avec votre banque. Vous ou vos parents êtes clients de longue date de la banque à laquelle vous vous adressez ? Vous avez déjà remboursé un prêt immobilier par le passé sans le moindre défaut auprès du même établissement ? Ces éléments sont de nature à rassurer l’établissement prêteur, même s’ils ne sont pas obligatoirement décisifs. Vous pouvez également accepter des contreparties, comme l’ouverture de certains produits d’épargne ou la domiciliation de vos revenus au sein de la banque qui accepte de financer votre investissement locatif sans apport ;
• Apportez à la banque toutes les informations relatives à votre investissement locatif. Concurrence immobilière, demande pour le type de bien que vous convoitez, niveau et perspectives des prix immobiliers : montrez que vous avez étudié le marché locatif et que vous avez préparé assidûment votre projet d’investissement immobilier.