Transfert de prêt immobilier

Le transfert de prêt immobilier est un des moyens à votre disposition pour ajuster votre durée de prêt. Comment ce mécanisme fonctionne-t-il ? Et quand est-il opportun d’en bénéficier ?

Qu’est-ce que le transfert de prêt immobilier ?

Le transfert d’un prêt immobilier permet de basculer un crédit immobilier sur un nouveau bien tout en conservant les mêmes conditions d’emprunt. Cela vous évite de rembourser votre crédit par anticipation. En d’autres termes, vous prolongez d’une certaine manière la durée de vie de votre prêt. Si vous avez obtenu, par le passé, un crédit immobilier à un taux imbattable, le transfert de prêt immobilier vous permet d’utiliser le solde de crédit non encore remboursé pour faire l’acquisition d’un nouveau bien. Attention : veillez à bien vérifier que les conditions d’emprunt actuelles ne sont pas devenues plus favorables qu’au moment de la négociation de votre ancien crédit immobilier. Il se peut en effet qu’une offre de prêt considérée comme très compétitive à un moment donné perde de son attractivité au fil du temps. Pour approfondir ce sujet, découvrez quand renégocier votre prêt immobilier.

Cette clause n’est pas automatique et doit donc être négociée avec la banque. Il n’est pas toujours aisé d’introduire cet élément dans la négociation. C’est pourquoi vous pouvez solliciter l’aide d’un courtier immobilier. Ce dernier intervient en effet pour vous aider à obtenir le meilleur taux de crédit immobilier, mais également à négocier d’autres clauses contractuelles qui feront partie intégrante de l’offre de prêt. Outre le transfert de prêt immobilier, le courtier immobilier peut vous aider à obtenir l’absence de pénalités en cas de remboursement anticipé, ou encore la délégation de l’assurance de prêt.

Toutes les banques ne proposent pas le transfert de prêt immobilier. Elles sont d’autant plus réticentes à accorder ce type de clause lorsque les taux sont hauts. De plus, des critères géographiques peuvent entrer en ligne de compte. Par exemple, si votre établissement de crédit est organisé en caisses régionales, il se peut que le transfert de prêt immobilier soit possible uniquement dans l’aire géographique dont dépend la caisse régionale qui vous a prêté.

Bon à savoir : lors de vos échanges avec votre banque ou votre courtier immobilier, vous entendrez peut-être également parler de « prêt transférable », de « transfert de crédit » ou encore de « clause de transférabilité ». Il s’agit ni plus ni moins de différents termes pour désigner la même chose : le transfert de prêt immobilier.

Quelles sont les différences entre transfert et rachat de crédit ?

Dans le cas d’un transfert de prêt immobilier, vous conservez les mêmes conditions d’emprunt mais changez de bien. Le taux de crédit immobilier et les conditions du prêt immobilier ne changent pas.

Avec un rachat de crédit, vous modifiez vos conditions d’emprunt mais conservez le même bien. Si le transfert de prêt immobilier consiste à conserver un taux immobilier et des conditions d’emprunt considéré comme avantageux, le rachat de crédit a pour but, au contraire, de réviser le taux et les conditions de crédit pour en obtenir de meilleurs.

Il s’agit donc de deux modalités différentes, qui visent des objectifs bien distincts. Pour en savoir plus sur le sujet, n’hésitez pas à interroger votre conseiller bancaire ou votre courtier en financement immobilier.

Quels sont les avantages du transfert de prêt immobilier ?

Le transfert de prêt immobilier est principalement envisagé pour continuer de bénéficier de conditions de prêt avantageuses. Si le taux auquel vous avez emprunté initialement est inférieur aux taux de crédit actuellement pratiqués sur le marché, alors vous avez plutôt intérêt à demander un transfert de prêt immobilier. 

Autre avantage du transfert de prêt immobilier : vous n’avez pas à payer d’indemnités de remboursement anticipé puisque vous conservez votre prêt. Or, les pénalités de remboursement anticipé correspondent à un pourcentage du capital restant dû. S’il vous reste encore de nombreuses années à rembourser, alors le montant des pénalités peut être élevé et dissuasif. Dans ce cas précis, le transfert de prêt peut donc vous permettre de réaliser de substantielles économies. Pour mémoire, les indemnités de remboursement anticipé peuvent représenter l’équivalent de 6 mois d’intérêts dus sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt ou 3% du capital restant dû avant de procéder au remboursement anticipé. Autant dire que la facture peut s’avérer salée !

Par ailleurs, le transfert de prêt immobilier vous évite, dans certains cas, d’avoir à payer à nouveau des frais de dossier et des frais de garantie. Toutefois, il peut arriver que l’établissement prêteur facture des frais de traitement pour couvrir les coûts administratifs liés au transfert de crédit. Pour approfondir ce point, vous pouvez consulter votre offre de prêt et/ou contacter votre conseiller bancaire qui saura vous répondre.

Vous l’aurez compris, le transfert de prêt immobilier est une clause particulièrement avantageuse dans un contrat de prêt. Si vous recevez deux offres de prêt avec le même taux, préférez choisir celle qui propose le transfert de prêt immobilier. Cette clause contractuelle vous permet de « figer » un taux immobilier. Pour autant, rien ne vous engage à conserver le prêt ultérieurement. Vous demeurez libre de rembourser par anticipation votre prêt si vous le souhaitez, moyennant le paiement des pénalités applicables. Le transfert de prêt immobilier offre donc une grande flexibilité et vous permet d’envisager sereinement l’avenir !

Quels sont les impacts sur la garantie de crédit en cas de transfert ?

Si la garantie sur votre premier bien était une caution, celle-ci est transférable (selon l’accord de l’organisme).

Si la garantie de votre premier prêt immobilier était une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers, ces garanties sont non transférables. Elles sont en effet considérées comme des sûretés réelles, donc attachées au bien. Pour rappel, la sûreté réelle consiste à affecter un bien ou un ensemble de biens au paiement préférentiel ou exclusif de la banque. Celle-ci dispose alors de deux types de droits sur le bien immobilier en question. D’une part, la banque dispose d’un droit de saisie : en cas de défaut de remboursement du prêt, la banque peut obtenir la mise en vente du bien et récupérer les sommes déjà versées dans le cadre dudit prêt. D’autre part, la banque dispose d’un droit de préférence lui permettant d’être payée en priorité sur d’autres créanciers. 

Dans quels cas le transfert de prêt immobilier est-il envisagé ?

Le transfert de prêt immobilier est intéressant notamment dans les situations suivantes :

• Votre crédit immobilier est récent. Si vous avez signé votre crédit immobilier il y a quelques mois ou quelques années seulement, la part des intérêts dans votre mensualité de crédit est potentiellement encore importante. Vous avez donc tout intérêt à conserver votre taux actuel en changeant de bien, si vous considérez que le taux auquel vous avez emprunté par le passé est inférieur aux taux actuellement pratiqués sur le marché. En revanche, si votre crédit est relativement ancien et déjà en bonne partie remboursé, il se peut fortement que votre mensualité de remboursement soit essentiellement constituée de capital. Dans ce cas, l’opportunité de conserver un ancien taux est à relativiser. Il est peut-être alors plus intéressant de partir sur un seul et nouveau crédit pour financer votre nouveau projet immobilier, permettant au passage de vous épargner certaines démarches administratives. Pour en avoir le cœur net, vous pouvez vous reporter à votre tableau d’amortissement qui récapitule le montant que vous avez à payer chaque mois, ainsi que la répartition de chaque mensualité entre intérêts et capital.
• Les taux de crédit immobilier sont en forte augmentation. Seul un différentiel de taux important entre la situation passée et contemporaine permet de justifier le transfert de prêt immobilier. Pour savoir si le transfert de prêt immobilier est judicieux, vous devez donc vous faire une idée assez précise du taux auquel vous pourriez emprunter si vous demandiez un nouveau prêt immobilier.
• Votre situation personnelle, professionnelle et patrimoniale n’a que peu évolué depuis l’obtention de votre dernier prêt immobilier. Lorsqu’il vous soumet une offre de prêt, un organisme de crédit ne prend pas uniquement en compte la conjoncture. Le taux de crédit immobilier tient également compte de votre profil d’emprunteur : est-il suffisamment sûr ? Présente-t-il des perspectives d’évolution ? Des garanties complémentaires sont-elles disponibles ? Or, il est pratiquement certain que votre situation a évolué au fil des ans. Vous avez peut-être accumulé davantage d’épargne. Votre conjoint gagne potentiellement mieux sa vie. Autant d’éléments qui font que votre profil d’emprunteur est peut-être devenu plus attractif pour les établissements bancaires et pourraient vous permettre d’obtenir une meilleure proposition de crédit.

Comment réussir son transfert de prêt immobilier ?

La première condition à respecter pour bénéficier du transfert de prêt immobilier est la négociation de la clause de transfert lors de la composition de votre financement immobilier.

Vous devez ensuite vérifier que les conditions suivantes sont bien réunies :

• Le nouvel achat immobilier doit respecter les conditions du prêt initial. Par exemple, en cas de transfert de prêt immobilier, vous devez respecter la même nature du bien immobilier. Il est ainsi impossible de faire un investissement locatif si le premier achat concernait la résidence principale dans le cadre du transfert de prêt immobilier.
• Le montant de la nouvelle acquisition doit être supérieur ou égal au capital restant dû. Si le montant de votre nouvel achat immobilier est inférieur à l’encours de votre prêt, vous avez plutôt intérêt à solliciter un nouveau prêt sur une durée plus courte, et ainsi obtenir un meilleur taux immobilier. 
• Vous devez respecter les conditions exigées par la banque (délai entre les deux achats, emprunt au sein de la même banque en cas de besoin d’un prêt complémentaire…). Bien souvent, par exemple, la banque exige que le délai entre la revente de l’ancien bien et l’acquisition d’une nouvelle habitation ne dépasse pas 6 mois.
• Dans l’hypothèse où un prêt complémentaire serait nécessaire pour financer la nouvelle acquisition – ce qui, en pratique, est souvent le cas –, la banque est en droit d’exiger que le nouveau prêt soit accordé par elle.
• L’organisme de garantie (par exemple, Crédit Logement) doit valider votre dossier et le montage du nouveau financement. L’établissement de crédit n’est ainsi pas le seul à se prononcer en cas de transfert de prêt immobilier.

Sachez enfin que la banque peut ou non accepter le transfert de prêt immobilier. Au cours de l’examen de votre demande, l’établissement prêteur va notamment vérifier qu’aucun incident de paiement n’a été constaté au cours de la période de remboursement passée. Si une anomalie s’est produite, cela représente un motif d’annulation possible de la clause de transférabilité du point de vue de la banque. 

De façon générale, un établissement de crédit est très attentif à la qualité d’un dossier et aux garanties apportées par un emprunteur. Pour en savoir plus, découvrez les conditions liées à un prêt immobilier.