Qu'est-ce que le dispositif Super Pinel ?

Alors que le dispositif Pinel prendra fin, sous sa forme actuelle, le 31 décembre 2024, un nouveau dispositif voit le jour : le Super Pinel. Pour continuer de bénéficier d’avantages fiscaux inchangés dans le cadre de la loi Pinel, le logement devra respecter certains critères de qualité ou se situer dans une certaine zone géographique.

Quelle est la définition du dispositif Super Pinel ?

Dans le cadre du dispositif Super Pinel, les taux de réduction d’impôt resteront inchangés* par rapport au Pinel 2022 sous réserve que le logement :

· Soit situé dans un Quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV). Les zones QPV correspondent à des quartiers défavorisés où la politique de la ville s’attache à agir sur cinq dimensions que sont : l’éducation et la petite enfance ; le logement et le cadre de vie ; l’emploi et l’insertion professionnelle ; le renforcement du lien social ; et la sécurité et la prévention de la délinquance.

· Ou respecte certains critères de qualité et certaines exigences environnementales. Un décret du 17 mars 2022 précise la nature des critères de qualité et environnementaux qui régissent le dispositif Super Pinel. Ce décret s’inspire du rapport Girometti-Leclercq sur la qualité des logements, qui indique certains points d’optimisation dans l’offre de logements neufs.

Quels sont les objectifs du dispositif Super Pinel ?

Pour mieux cerner les objectifs du Super Pinel, il convient de se plonger dans le rapport Girometti-Leclercq. Ce dernier liste en effet les zones de progrès que sont :

· Les surfaces et la distribution des logements. Soulignant que « la plupart des logements ont continué de porter des qualités de confort essentielles », les auteurs du rapport estiment nécessaire de réaffirmer ce que sont les critères de confort incontournables d'un logement neuf (une cuisine constituant une pièce à part entière, des rangements en quantité suffisante...).

· Le confort d’été et d’hiver. Les auteurs du rapport constatent ainsi que « les appartements traversants sont devenus rares pour réduire les circulations verticales en allant au bout des logiques de distribution en couloir autorisées par les normes de sécurité incendie et desservant donc majoritairement des logements mono-orientés. »

Quels sont les critères de qualité et de confort du dispositif Super Pinel ?

D’une part, une surface minimale est exigée :

· 28 m² pour un T1 (3 m² pour l’espace extérieur privatif)

· 45 m² pour un T2 (3 m²)

· 62 m² pour un T3 (5 m²)

· 79 m² pour un T4 (7 m²)

· 96 m² pour un T5 (9 m²).

D’autre part, le décret prévoit l’obligation d’avoir une ouverture sur l'extérieur (comme une fenêtre ou une porte-fenêtre) sur au moins deux façades d'orientations différentes pour les logements à partir du T3.

Quels sont les critères environnementaux du dispositif Super Pinel ?

Les exigences environnementales du Super Pinel reviennent à mieux prendre en compte, d’un côté, les standards de performance énergétique et de qualité environnementale du bâtiment imposés par la RE2020 (réglementation environnementale 2020) et, de l’autre, les évolutions apportées par la nouvelle méthode de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE).

Le décret prévoit par ailleurs plusieurs scénarios en fonction de la date d’acquisition des logements. Les logements neufs acquis en 2023 devront ainsi avoir un niveau de performance environnementale correspondant au jalon 2025 de la RE2020. Quant aux logements neufs acquis en 2024, ils devront non seulement respecter ce critère mais, en outre, atteindre la classe A du DPE.

Une mesure transitoire est mise en place en ce qui concerne les logements acquis en 2023 ou 2024, mais dont le permis de construire a été demandé avant le 1^er janvier 2022 (c’est-à-dire avant l’entrée en vigueur de la RE2020). Les logements concernés doivent respecter les critères environnementaux basés sur le label E+C- (Bâtiment à Énergie Positive et Réduction Carbone) et atteindre le niveau de performance environnementale de l’étiquette A du DPE.

Quelle est la date d’application du dispositif Super Pinel ?

Le dispositif Super Pinel est entré en vigueur en 2023.

Il est toujours possible de bénéficier du dispositif Pinel en-dehors des critères définis par le décret du 17 mars 2022. Dans ce cas, les taux habituels de la loi Pinel ne sont plus applicables et diminuent progressivement en 2023 et en 2024 en métropole :

· En 2023, les taux de la loi Pinel sont passés de 12% à 10,5% pour un engagement de location de 6 ans, de 18% à 15% pour un engagement de 9 ans, et de 21% à 17,5% pour un engagement de 12 ans.

· En 2024, l’avantage fiscal Pinel sera abaissé à 9% pour une durée de location de 6 ans, 12% pour une durée de 9 ans, et 14% pour une durée de 12 ans.

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* Pour mémoire, le taux de la réduction d'impôt Pinel était en 2022 de 12% pour un engagement de location de six ans, de 18% pour un engagement de neuf ans et de 21% pour un engagement de douze ans.