Investir en loi Pinel : exemples et calcul de réduction d'impôt

La loi Pinel est un dispositif fiscal qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt tout en réalisant un investissement locatif dans l’immobilier neuf ou réhabilité aux normes du neuf. Le montant de la réduction d’impôt dépend de la durée de l’engagement de location.

Quel est le montant de la réduction d’impôt Pinel ?

Les taux de réduction Pinel jusqu’au 31 décembre 2023 sont de :

• 10,5% pour un engagement de location de 6 ans
• 15% pour un engagement de 9 ans
• 17,5% pour un engagement de 12 ans.

La réduction d’impôt Pinel est imputée sur l’impôt dû au titre de l’année d’achèvement des travaux et des 5, 8 ou 11 années suivantes selon que l’engagement de location est pris pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Attention, il existe un plafond à respecter. Au titre d’une même année d’imposition, il est ainsi possible de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel pour au maximum deux appartements neufs Pinel, acquis dans la limite d’un plafond de 5 500 €/m² de surface habitable et dans la limite de 300 000 €.

Exemples de calcul pour l’avantage fiscal Pinel

Voici deux exemples de calcul liés à la réduction d’impôt Pinel :

Exemple 1 :

Prenons l’exemple d’un logement acquis pour un montant de 200 000 € et ayant une surface habitable de 40 m², soit un coût d’acquisition de 5 000 €/m². Le prix d’achat se situe bien sous le double plafond de 300 000 € et 5 500 €/m².

Vous choisissez de louer le bien pendant une durée de 9 ans. Vous déduisez donc 1,75% du montant de l’investissement chaque année pendant la période principale (6 ans), puis 1,5% au cours des trois années supplémentaires. Le pourcentage total de réduction d’impôt est bien de : 6 x 1,75% + 3 x 1,5% = 15%.

Concrètement, vous allez déduire de vos impôts :

• 1,75% x 200 000 € = 3 500 €/an au cours des 6 premières années
• 1,5% x 200 000 € = 3 000 €/an au cours des 3 dernières années.

Le montant total de la réduction d’impôt Pinel s’établit à : 6 x 3 500 € + 3 x 3 000 € = 30 000 €.

Exemple 2 :

Prenons un autre exemple, celui de deux appartements acquis pour une valeur de 150 000 € chacun. Chaque appartement a une surface habitable de 30 m², soit un prix/m² de 5 000 € inférieur au plafond légal de 5 500 €. Par ailleurs, le prix total d’acquisition ne dépasse pas le plafond de 300 000 €.

Vous visez la réduction d’impôt maximale et souhaitez prendre un engagement de location de 12 ans. Pour chaque appartement, vous allez défiscaliser :

• Pendant les 6 premières années : 1,75% x 150 000 € = 2 625 €
• Pendant les 3 années suivantes : 1,5% x 150 000 € = 2 250 €
• Pendant les 3 dernières années : 0,83% x 150 000 € = 1 245 €.

Au total, pour vos deux appartements, vous obtiendrez une réduction d’impôt totale de : 2 x (6 x 2 625 € + 3 x 2 250 € + 3 x 1 245 €) = 52 470 €. Il s’agit du montant maximal que vous puissiez obtenir avec la loi Pinel en 2023 (52 500 €).

Comment calculer la réduction d’impôt Pinel à partir de 2023 ?

Depuis le 31 décembre 2022, le calcul de la réduction d’impôt Pinel est devenu légèrement plus complexe, dans la mesure où d’autres critères entrent en ligne de compte pour déterminer le pourcentage de réduction d’impôt auquel vous avez droit :

• D’une part, la date d’investissement. Les taux de réduction d’impôt Pinel sont progressivement réduits en 2023 puis en 2024. Pour mémoire, c’est l’année d’achèvement des travaux qui marque le début de l’avantage fiscal Pinel.
• D’autre part, le type de logement. La réduction progressive des taux Pinel concerne les logements classiques. Si l’investissement locatif Pinel concerne un logement répondant à certains critères de qualité, il sera toujours possible de bénéficier des taux de réduction d’impôt qui étaient en vigueur, pour le cas général, jusqu’à fin 2022. On parle alors de Pinel Plus.

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre Guide Pinel. Retrouvez également la liste complète de .