Quel premier investissement immobilier choisir ?

Un premier investissement locatif dans l’immobilier nécessite de se poser de multiples questions pour que celui-ci se révèle rentable. Moyen ou long terme, situation géographique, taille du logement, locataire ciblé, budget disponible, déductions fiscales accessibles… font partie des points à étudier de près avant un premier investissement immobilier.

 

Quelles sont les précautions à prendre avant de se lancer dans un premier investissement locatif ?

 

Vous envisagez de réaliser un premier investissement locatif ? Il s’agit d’un investissement important, qui va vous engager sur de nombreuses années, notamment si vous souscrivez un crédit immobilier. Si ce type d’investissement n’est pas particulièrement complexe, il existe tout de même quelques bons réflexes à connaître avant de se lancer.

 

Commencez par bien définir vos objectifs. De nombreux investisseurs se lancent ainsi dans l’immobilier locatif avec l’objectif de défiscaliser une partie de leurs revenus. Pourtant, les critères fiscaux ne sont pas les seuls à prendre en compte et il convient aussi d’intégrer dans votre réflexion la dimension patrimoniale : quelles sont les perspectives de valorisation de votre bien locatif ? Ce type de bien est-il particulièrement recherché sur le marché immobilier et est-il affiché au juste prix ?

 

Il est également conseillé de ne pas se précipiter. Mieux vaut parfois patienter quelques semaines ou quelques mois afin de décrocher la bonne opportunité, plutôt que d’acheter le premier bien venu. Pour vous renseigner sur les opportunités à venir en matière d’immobilier, n’hésitez pas à consulter régulièrement la liste de nos résidences ou à contacter votre conseiller VINCI Immobilier.

 

Enfin, il est fortement recommandé d’établir un budget prévisionnel, ce qui nécessite parfois un travail d’enquête auprès du voisinage, du syndic de copropriété voire de la mairie. Quels sont les gros travaux à prévoir dans le bien mais aussi dans l’immeuble s’il s’agit d’un copropriété ? Quel est le montant de la fiscalité locale ? Autant de questions qui, une fois les réponses trouvées, vous permettront de savoir combien vous coûtera précisément votre achat locatif. Faire un premier investissement locatif, c’est avant tout être prévoyant !

 

Comment faire un premier investissement locatif ?

 

Pour réussir votre premier investissement locatif, vous devez concentrer toute votre attention sur les éléments suivants :

 

• Faites un choix qui vous ressemble. Dans l’immobilier neuf comme dans l’immobilier ancien, vous devez faire un choix qui vous ressemble. Si le bien en question vous correspond, il y a fort à parier qu’il saura aussi séduire les futurs locataires. Luminosité, emplacement, agencement des pièces, charme, confort thermique et acoustique : ne négligez aucun détail lors de votre achat ! Sélectionnez un bien à la mesure de vos moyens. Bien sûr, il est toujours préférable de faire jouer l’effet de levier du crédit lors d’un investissement locatif. Autrement dit, investir à crédit doit vous permettre de réaliser une acquisition d’un montant supérieur au montant de votre seul apport personnel. Ce n’est pas pour autant une raison pour « voir trop grand » pour votre premier achat. Des mensualités trop élevées risquent de se muer en fardeau en cas d’imprévus sur le plan financier ;
   
• Prenez le temps d’étudier le marché immobilier local. Niveau de loyer, type de bien recherché, présence de certains éléments de confort comme un parking ou un balcon : faites le point sur ce que recherchent les locataires pour être certain de louer rapidement. Votre décision est importante car vous posez l’une des premières pierres de votre patrimoine ;
   
• Utilisez les dispositifs de défiscalisation immobilière. Un premier investissement locatif s’envisage souvent à un moment où les revenus augmentent. Profitez-en pour réduire vos impôts grâce à un dispositif fiscal tel que la loi Pinel ou la loi Censi-Bouvard. Retrouvez tous nos conseils pour savoir quel dispositif de défiscalisation choisir ;
   
• Jouez la carte de la sécurité. Certaines formes d’investissement immobilier, comme l’investissement en résidence services, permettent de percevoir des loyers garantis. Il s’agit d’une bonne opportunité pour réaliser un premier investissement locatif sans prendre de risque !

 

Est-ce rentable d’acheter un appartement pour le louer ?

 

La rentabilité d’un investissement locatif dépend de nombreux critères :

• L’emplacement et le niveau des prix immobiliers. Plus le prix d’acquisition est élevé, plus le loyer demandé au locataire devra lui aussi être haut pour garantir une rentabilité locative intéressante. Si vous investissez dans le but de vous constituer un patrimoine, le choix d’une implantation en centre-ville peut s’avérer pertinent même si les prix sont plus élevés. Le choix de la ville et du quartier est donc déterminant lors d’un investissement locatif ;
   
• Le dynamisme de la demande locative. Si vous ne louez pas votre bien pendant la totalité de l’année, la rentabilité de votre investissement immobilier peut potentiellement être dégradée. En cas d’investissement dans une ville étudiante, par exemple, vous pouvez vous attendre à de la vacance locative l’été. Sauf si la demande touristique prend le relais pendant la période estivale. Il n’y a donc pas de règle fixe et immuable en la matière ! Pour estimer le futur rendement de votre investissement locatif, retrouvez toutes nos informations.
   
• La qualité du locataire et/ou du dossier de location. Si vous subissez des impayés de loyers ou des dégradations dans le logement nécessitant d’importants travaux de réparation – sans possibilité de les récupérer auprès du locataire – la rentabilité locative risque là aussi d’être revue à la baisse ;
   
• Le niveau de charges. En dehors des travaux exceptionnels, un propriétaire bailleur doit supporter différentes charges : fiscalité, frais de gestion locative, assurance… Des charges importantes viennent diminuer les revenus fonciers. Bon à savoir, en fonction du régime fiscal choisi, les charges peuvent permettre de diminuer l’imposition liée à l’investissement locatif.

 

Quel choix pour un premier investissement immobilier ?

 

Si vous optez pour un premier investissement locatif à moyen terme dans le but d’occuper ce logement dans quelques années ou de le mettre à disposition de l’un de vos enfants, le choix de ce premier investissement se fait en fonction de vos goûts et de vos besoins.

En revanche, pour un investissement longue durée destiné à assurer une rente, d’autres questions se posent, à commencer par le type de locataire ciblé. Pour un étudiant, ce qui implique une rotation assez importante, l’investissement immobilier concernera essentiellement des studios ou petits logements situés à proximité d’un campus ou en centre-ville. À l’inverse, pour une famille, une maison ou un appartement de plusieurs pièces avec des commerces à proximité, ainsi que des crèches et des écoles, est à privilégier.

Veillez aussi à étudier le marché local et à investir dans des secteurs porteurs pour éviter de ne pas trouver de locataire ou de voir la valeur de votre bien diminuer au fil des ans. Outre l’immobilier résidentiel, vous pouvez vous intéresser à l’immobilier commercial, aux bureaux, aux entrepôts logistiques ou encore aux bâtiments historiques. L’immobilier offre de nombreuses possibilités de diversifier votre patrimoine.

 

Comment se lancer dans l’immobilier locatif ?

 

Cela peut apparaître comme une évidence, mais un premier investissement immobilier locatif est une décision devant être mûrement réfléchie. Ceci est d’autant plus vrai pour un premier investissement locatif qui a le plus souvent vocation à se révéler rentable sur le plan financier. D’où l’importance de parfaitement cibler le bien immobilier en adéquation avec votre projet et vos attentes.

Voici les trois règles d’or à observer en priorité pour vous lancer dans l’immobilier locatif en toute sérénité :

• Établissez votre propre cahier des charges pour votre investissement locatif. Superficie, bien ancien ou neuf, localisation, location en meublé ou logement vide constituent autant de points à définir en amont. La décision de louer sur du moyen ou du long terme est également un facteur pouvant influer sur le choix de votre premier investissement locatif, tout comme le budget alloué à cette opération et les déductions fiscales éventuellement accessibles ;
   
• Étudiez soigneusement la composition de votre plan de financement immobilier. Un premier investissement locatif nécessite bien évidemment de disposer d’un budget adapté à l’objectif ciblé. À moins de disposer de la totalité des fonds, il convient de passer par la case crédit afin de réaliser ce premier investissement locatif. Point important : dans la plupart des cas, le montant des loyers perçus s’avère inférieur aux mensualités de ce crédit. Il convient donc de bien calculer votre effort d’épargne, c’est-à-dire la somme maximale que vous pouvez investir chaque mois en attendant que votre crédit soit remboursé et que cet investissement locatif vous rapporte de l’argent. Dans ce cadre, plus votre apport personnel est important, plus l’effort d’épargne est réduit, voire nul ;
   
• Ne faites pas l’impasse sur les opportunités de défiscalisation immobilière. Vous pouvez notamment déduire de vos revenus liés à la location les intérêts du prêt souscrit. De ce fait, plus l’emprunt est important, plus vous bénéficiez de déductions fiscales. Enfin, investir dans le neuf permet, grâce au dispositif Pinel, de déduire une partie de vos impôts sur une durée de 6, 9 ou 12 ans. Autant d’avantages fiscaux qui expliquent l’engouement suscité par l’investissement locatif.

 

Est-il possible d’investir dans l’immobilier de façon indirecte ?

 

Vous n’êtes pas encore tout à fait prêt à acheter un bien locatif afin de le gérer en direct ? Vous pouvez tout à fait confier la gestion locative de votre appartement neuf à un intermédiaire tel qu’une agence immobilière ou un administrateur de biens. Découvrez ainsi comment mettre en location un appartement neuf.

Il est également possible d’investir de façon intermédiée : vous achetez un bien en direct, mais celui-ci est pris à bail par un intermédiaire qui va ensuite le sous-louer à un locataire. C’est ce qui se passe lorsque vous achetez un appartement neuf en résidence services. Vous signez un bail commercial pour une durée minimale de neuf ans avec l’exploitant, qui prend ensuite en charge la gestion locative de votre bien. Pour en savoir plus sur les avantages de l’investissement en résidence services, téléchargez gratuitement notre guide.

Enfin, il est possible de réaliser un investissement locatif de façon indirecte :

• En achetant des produits à sous-jacent immobilier tels que les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), d’organismes de placement collectif immobilier (OPCI) ou de sociétés civiles immobilières (SCI). Il s’agit de placements gérés par des sociétés de gestion qui assurent l’administration d’un patrimoine immobilier diversifié. Il s’agit d’une bonne opportunité de réaliser un premier investissement locatif car le ticket d’entrée est généralement moins élevé que pour un investissement en direct (à partir de 1 000 € selon les cas). Tout comme n’importe quel autre investissement immobilier, il est possible d’acheter des parts de SCPI à crédit. Bon à savoir, les SCPI, OPCI et SCI peuvent faire partie de la liste des unités de compte immobilières proposées dans le cadre de votre contrat d’assurance-vie. Le taux de distribution des SCPI atteint 4,45% au 31 décembre 2021 d’après l’Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier), soit une performance supérieure à celle constatée au 31 décembre 2020 (4,18%) ;
   
• En investissant via une plateforme de crowdfunding immobilier. Tout comme pour la pierre-papier, le ticket d’entrée relativement modéré fait du crowdfunding immobilier un placement idéal pour les jeunes investisseurs. Concrètement, vous prêtez de l’argent à un promoteur immobilier pour construire un immeuble neuf ou financez un marchand de biens qui achète un bien ancien dans le but de le valoriser, avant de le revendre avec une plus-value à la clé. Le rendement moyen du financement participatif dans la pierre a atteint 9,2% en 2021 d’après le baromètre du crowdfunding immobilier réalisé par la plateforme Fundimmo en partenariat avec l’agrégateur de projets HelloCrowdfunding. « L’année 2021 a fait entrer le crowdfunding immobilier dans une nouvelle ère. Avec une collecte qui a quasi doublé d’une année sur l’autre pour approcher le milliard d’euros, il s’est imposé comme un levier incontournable pour les promoteurs et marchands de biens qui ont vu leurs besoins de financement fortement augmenter en fin d’année avec la hausse des délivrances de permis de construire », indiquent les auteurs du baromètre.

Si l’investissement indirect en immobilier peut permettre d’atteindre des rentabilités attractives, il convient de rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

 

L’immobilier, un placement très apprécié des jeunes investisseurs

 

L’investissement immobilier reste un placement très prisé des jeunes investisseurs en 2022. « Si la pierre est considérée comme une valeur refuge, toutes classes d’âge confondues, les plus jeunes prêtent de nombreuses vertus à l’investissement immobilier. 73% des 18-24 ans jugent ce type de placement intéressant, et 86% de cette classe d’âge le considèrent rentable, soit respectivement 8 et 10 points de plus que la population dans son ensemble », indique ainsi Le Cercle de l’épargne dans une étude parue en juin 2022.

Les jeunes investisseurs ont davantage tendance à valoriser le côté peu risqué de l’investissement locatif. D’après Le Cercle de l’épargne, ils sont ainsi « plus nombreux que la moyenne des Français à considérer que les risques associés sont faibles voire inexistants (53% des 18-24 ans et même 57% des 25-34 ans contre 49% de la population) ».

L’investissement locatif reste une valeur sûre pour commencer à construire un patrimoine et épargner en vue de la retraite. Il s’agit également d’une bonne façon d’apprendre à épargner : si la différence entre le montant de la mensualité et le loyer mensuel est positive, vous allez devoir fournir un effort d’épargne qui constituera une épargne contrainte.

Vous vous demandez quel premier investissement immobilier choisir ? La réponse à cette question dépend en partie de votre budget, de la localisation choisie, du temps que vous avez à consacrer à votre investissement ou encore de votre niveau de connaissance en matière d’immobilier. Pour trouver les réponses à toutes les questions que vous vous posez, n’hésitez pas à consulter notre FAQ de l’immobilier ou à prendre contact avec un conseiller VINCI Immobilier.