Pourquoi acheter pour louer ?

Investir sur le marché locatif est une excellente opportunité pour consolider votre patrimoine. Mais ce n’est pas le seul atout de ce type d’investissement, qui est capable de s’adapter à de nombreux objectifs de placement et situations patrimoniales.

Quel est l’intérêt d’acheter pour louer ?

Il peut être intéressant d’acheter pour louer pour différentes raisons :

• Pour valoriser un capital. L’Institut de l’épargne immobilière et foncière actualise, chaque année, une étude consacrée aux performances comparées des principales classes d’actifs sur 40 ans. D’après l’édition 2021 de cette étude, l’immobilier est le meilleur placement pour valoriser un capital à moyen terme : « Sur 20 ans (2000-2020) : l’immobilier, sous toutes ses déclinaisons, se place devant les autres placements. Les Commerces dominent le classement (TRI 20 ans de plus de 18 %), suivis par les Bureaux (TRI 20 ans de 11,6 %), la Logistique (TRI 20 ans de 10,5 %), les Logements (Paris TRI 20 ans de 10,1 % et France TRI 20 ans de 10,6 %) et les SCPI (TRI 20 ans de 9,0 %). » Dans cette citation, le TRI désigne le taux de rendement interne, à savoir la rentabilité d’un investissement.

• Pour construire son patrimoine. L’immobilier locatif offre de multiples possibilité de se construire un patrimoine diversifié et équilibré. Il est ainsi possible d’investir dans l’immobilier d’habitation (appartements ou maisons), mais aussi dans l’immobilier commercial (commerces de centre-ville ou centres commerciaux), les bâtiments industriels, les bureaux, les entrepôts, les places de parking… De plus, l’investissement locatif peut se pratiquer sous des formes très différentes : en investissant dans un bien immobilier en direct (appartement neuf Pinel, appartement neuf LMNP…), en investissant dans un appartement neuf en résidence services, en achetant de la pierre-papier (SCI, SCPI, OPCI), en prêtant de l’argent à un promoteur immobilier neuf via une plate-forme en ligne de crowdfunding immobilier… En fonction des types d’investissement immobilier, vous avez la possibilité d’ajuster le ticket d’entrée (c’est-à-dire le montant que vous devez investir au départ), la durée d’investissement ainsi que le nombre de placements immobiliers que vous souhaitez réaliser.

• Pour se faire plaisir. Grâce à l’immobilier, il est possible d’allier l’utile à l’agréable. Vous pouvez ainsi acheter votre résidence secondaire pour l’occuper une partie de l’année et la louer à des touristes de passage le reste du temps. Vous êtes à la recherche d’une maison de campagne, d’un appartement à la montagne ou d’une villa située en bord de mer ? Retrouvez tous nos conseils pour bien choisir votre résidence secondaire neuve et pratiquer la location saisonnière en toute sérénité.

• Pour préparer la retraite et bénéficier d’un complément de revenus. Mécaniquement, le passage à la retraite se traduit par une baisse de revenus. Pour maintenir votre niveau de vie, même après la vie active, vous aurez besoin de compléter vos revenus. L’immobilier locatif procure des revenus récurrents, réguliers et indexés sur l’IRL (indice de révision des loyers). Il s’agit donc du placement idéal pour la retraite.

• Pour diversifier ses avoirs. S’il est possible de diversifier ses placements à l’intérieur de la poche immobilière, l’immobilier peut aussi être considéré comme un actif de diversification à part entière au sein de votre patrimoine global. Si vous disposez par ailleurs de placements financiers (livrets bancaires, assurance-vie, bourse…), la valeur de votre patrimoine peut être amenée à fluctuer fortement en fonction de la conjoncture économique. Dans ce contexte, l’immobilier apporte de la stabilité et de la sécurité à votre patrimoine car il fait figure de valeur refuge. La pierre est un actif tangible qui rassure les épargnants. « En combinant risque et rentabilité, les produits les plus attractifs pour les Français sont, par ordre d’importance, l’immobilier locatif, l’assurance-vie puis les livrets », constate ainsi Le Cercle de l’épargne dans une enquête parue en avril 2022. La demande de logement ne faiblit pas et reste tendanciellement bien orientée. De plus, l’immobilier locatif est à la portée de tous et ne nécessite pas de connaissances techniques ou financières spécifiques.

• Pour bénéficier de l’effet de levier du crédit dans le cadre de votre financement immobilier neuf. L’immobilier locatif est le seul placement dans lequel vous pouvez investir à crédit. Vous encaissez des revenus issus de la location qui servent à compléter vos revenus ou rembourser un prêt bancaire. Une fois l’emprunt complètement remboursé, vous disposez d’un bien immobilier sans avoir eu besoin de mobiliser une épargne importante. De plus, l’achat à crédit présente des avantages en terme de prévoyance : en cas d’invalidité ou de décès d’un des emprunteurs, c’est l’assureur qui prend en charge, totalement ou partiellement, le remboursement du crédit. L’impact sur le budget quotidien est donc assez limité. L’immobilier locatif est également un moyen de mettre vos proches à l’abri.

• Pour réduire ses impôts. L’immobilier locatif ouvre droit à un certain nombre d’avantages fiscaux dans l’ancien (loi Malraux, loi Monuments historiques, dispositif Denormandie, déficit foncier…) comme dans le neuf (loi Pinel, loi Censi-Bouvard…). Grâce à l’investissement locatif, vous faites donc d’une pierre deux coups : d’une part, vous faites l’acquisition d’un bien qui se valorisera au cours du temps et vous procurera des revenus sûrs et réguliers et, d’autre part, vous réduisez votre imposition. Pour savoir quel dispositif fiscal choisir en fonction de votre situation personnelle, retrouvez toutes nos explications.

• Pour répondre à une problématique sociétale. L’immobilier géré, par exemple, permet de répondre aux besoins spécifiques en terme de logement de certaines populations (les étudiants, les seniors…). En contribuant à faire émerger une solution de logement neuf pour ces publics, vous contribuez à rendre la société plus inclusive et à créer de la mixité générationnelle dans la ville.

Est-ce rentable d’acheter un appartement pour le louer ?

Le rendement locatif brut est un indicateur à connaître lorsqu’on désire acheter pour louer. Il correspond à la rentabilité de votre investissement immobilier, avant fiscalité et autres charges liées au logement. La rentabilité locative brute est exprimée en pourcentage du prix du bien. Pour la calculer, il vous suffit d’appliquer la formule suivante : (loyer mensuel x 12) x 100 / montant d’acquisition du bien (y compris frais de notaire).

Voici un exemple de calcul de rentabilité locative brute :

• Soit un appartement neuf d’une valeur de 150 000€
• Les frais de notaire s’établissent à 3% du prix d’acquisition, soit 3% x 150 000€ = 4 500€
• Sur le marché locatif, le bien permettrait de générer un loyer mensuel de 550€
• La rentabilité locative brute s’élève à : (450€ x 12) x 100 / (150 000€ + 4 500€) = 3,5%.

Retrouvez toutes les informations relatives au calcul de rentabilité locative dans notre article dédié.

La rentabilité locative d’un placement immobilier dépend de plusieurs critères tels que :

• La demande locative locale
• L’emplacement et les prix de l’immobilier
• Le montant des loyers encaissés
• Le niveau des charges et de la fiscalité si on s’intéresse à la rentabilité nette (après déduction des charges) voire nette-nette (après impôts)
• La liquidité du marché immobilier (c’est-à-dire la capacité à revendre rapidement)
• La perspective de plus-value (qui peut être intégrée dans la rentabilité globale de l’investissement).

D’après le premier baromètre réalisé par la start-up Yuno, qui attribue une note sur 100 points à chaque ville, le top 20 des villes de plus de 50 000 habitants à fort potentiel locatif en 2022 est composé des villes suivantes :

Comment se lancer dans l’immobilier locatif ?

Pour réussir votre achat locatif, voici quelques points de passage incontournables :

• Définissez vos objectifs patrimoniaux (rendement locatif, plus-value à la revente, défiscalisation…). Si votre priorité est le rendement, vous aurez peut-être plutôt intérêt à prioriser les petites surfaces situées dans les villes étudiantes ou les zones à forte attractivité économique. Si la plus-value immobilière est votre principal objectif, il peut être opportun d’investir dans les centres historiques des très grandes agglomérations, qui possèdent une forte valeur patrimoniale, ou dans les quartiers qui connaissent d’importantes transformations (réhabilitation de friches urbaines, création de nouveaux espaces verts ou de nouvelles lignes de transport…). Enfin, si vous avez surtout besoin de réduire vos impôts, vous vous tournerez naturellement vers des biens éligibles à une loi de défiscalisation immobilière.

• Définissez votre budget d’achat. Il est recommandé d’effectuer une simulation de capacité d’emprunt pour savoir combien vous allez pouvoir emprunter. En fonction du résultat de votre simulation, vous allez notamment pouvoir déterminer quelle surface vous allez pouvoir acheter en fonction du secteur. Vous allez aussi pouvoir savoir si vous êtes susceptible de réaliser un ou plusieurs investissements : si votre capacité d’emprunt est importante, vous aurez peut-être intérêt à diversifier votre portefeuille locatif et à investir dans plusieurs petites superficies plutôt qu’un grand appartement. Pour comparer les différentes opportunités d’investissement, vous pouvez consulter notre liste de résidences neuves.

• Construisez un plan de financement adapté. Quelle part doit représenter votre apport personnel dans le financement total ? Devez-vous emprunter 100% du montant correspondant à votre capacité d’endettement ou avez-vous plutôt intérêt à conserver une marge de sécurité ? Il se peut, par exemple, que vous ayez besoin de maintenir votre taux d’endettement à un niveau raisonnable pour préparer l’achat de votre future résidence principale. Il n’existe pas de réponse unique en matière de financement : tout dépend de votre situation personnelle, de vos projets de vie…

• Libérez du temps pour bien vous informer et effectuer vos recherches. Compte tenu de la pression démographique et de la pénurie des logements dans les zones où le foncier est le plus valorisé – c’est-à-dire dans les grandes agglomérations –, il peut être intéressant d’acheter pour louer dans les grandes villes ou en périphérie des grands centres urbains. Comme nous l’avons vu dans notre exemple de calcul de rentabilité locative, le prix d’acquisition du bien a une grande importance puisqu’il est placé au dénominateur de la formule de calcul. En dénichant la bonne opportunité, vous avez la possibilité d’acheter moins cher et, ainsi, de booster la rentabilité de votre investissement. Vous avez donc tout intérêt à débloquer suffisamment de temps pour vos recherches immobilières.

• Choisissez un emplacement attractif. « L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement » : vous avez sans doute déjà entendu parler de cet adage bien connu des investisseurs immobiliers. La localisation de votre bien détermine en très grande partie l’attractivité de celui-ci. Un bien idéalement situé se louera plus facilement et est susceptible d’offrir moins de périodes de vacance locative, ainsi qu’une plus grande stabilité des locataires. Le choix de l’emplacement doit s’effectuer à la maille de la région, de la ville et du quartier voire de la rue. Avant d’investir, vous allez devoir vous familiariser avec toutes les subtilités du marché immobilier local !

• Favorisez un logement neuf en raison de sa qualité de construction et sa conformité aux dernières normes environnementales. Isolation thermique et acoustique, matériaux performants et durables, espaces végétalisés, présence d’un extérieur (balcon, terrasse ou jardin privatif) : un bâtiment neuf est aussi agréable à vivre que respectueux de l’environnement. Vos futurs locataires ne s’y tromperont pas. L’immobilier neuf apporte également davantage de sérénité à l’investisseur en raison des nombreuses garanties qu’il propose.

• Veillez à débuter par un investissement d’un montant raisonnable, ce qui vous permettra, ensuite, de diversifier votre patrimoine en réalisant de nouveaux achats locatifs. En fonction des périodes, l’immobilier commercial ou de bureaux peut offrir une performance supérieure à celle du résidentiel. Mais le résidentiel peut aussi servir d’amortisseur en temps de ralentissement économique. Les différentes classes d’actifs immobiliers se compensent et s’équilibrent entre elles. Un patrimoine immobilier bien construit est avant tout un patrimoine diversifié. D’où l’intérêt de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier !

• Faites-vous conseiller par un comptable ou un fiscaliste qui saura vous éclairer sur les meilleures options fiscales. Régime LMNP ou LMP ? Revenus fonciers ou revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ? Micro-BIC ou régime réel ? Si ces différentes terminologies ne vous disent rien, il peut être opportun de consulter un spécialiste avant d’acheter pour louer.