Crédit immobilier : quelles sont les nouvelles règles applicables en janvier 2022 ?

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a instauré de nouvelles règles pour l’obtention d’un crédit immobilier à compter du 1er janvier 2022. L’objectif est de protéger les futurs acquéreurs ainsi que les banques, exposées à un potentiel retournement du marché immobilier. Il s’agissait depuis quelques mois de recommandations, mais en janvier 2022 celles-ci deviennent des règles à suivre. Les banques pourront donc être sanctionnées en cas de transgression ou de non-respect de ces dernières. 
Un nouveau mode d’emploi pour l’emprunt immobilier entre en vigueur mais qu’est-ce qu’il change réellement ?

Comment obtenir un crédit immobilier en 2022 ?

Depuis 2020, HCSF avait créé de nouvelles recommandations pour l’octroi d’un crédit immobilier. En 2022, ces nouvelles règles devront être respectées par tous les organismes financiers et l’ACPR vérifiera qu’elles sont bien mises en application.
Cela signifie que dès le 1er janvier 2022, pour obtenir un crédit immobilier, il faudra respecter les deux critères suivants :

•    Le taux d’endettement devra être inférieur à 35% en incluant l’assurance. Le taux d’endettement correspond aux revenus mensuels et aux charges financières du futur acquéreur.
•    La durée du crédit immobilier ne devra pas dépasser 25 ans et maximum 27 ans pour les logements neufs (dans les cas d’une entrée en jouissance du bien décalée par rapport à l’octroi du crédit immobilier).

Ces nouvelles règles pourront être transgressées pour 20% des dossiers de demande de crédit immobilier. Cela représente un dossier de prêt sur cinq. Au moins 80% de la flexibilité maximale sera réservée aux acquéreurs de leur résidence principale avec au moins 30% de cette même flexibilité réservée aux primo-accédants. 

Pourquoi acheter dans le neuf en 2022 est une valeur sûre ?

Acheter dans le neuf ou faire construire reste une valeur sûre malgré les nouvelles règles de l’emprunt immobilier. La durée maximale peut être rallongée de deux ans pour ceux qui achètent en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) ou pour ceux qui font construire dans le cadre d’un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle). Dans ces deux cas, le prêt étant souscrit avant le parachèvement des travaux, deux années de différé sont accordées avant de commencer le remboursement de l’emprunt.

De plus, en achetant dans le neuf, certaines solutions de financement permettront d’obtenir un prêt immobilier plus facilement. De nombreuses métropoles, villes et agglomérations soutiennent l’accès à la propriété sur leur territoire et proposent des aides propres à leur localisation. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) reste en vigueur en 2022 pour soutenir les primo-accédants souhaitant acheter dans le neuf. La prime Accession d’Action Logement soutient tous les salariés ayant les ressources pour un projet immobilier dans le neuf et offre 10 000 €.

Comment l’octroi du prêt immobilier en 2022 sera-t-il calculé ?

La décision prise le 29 septembre 2021 par l’HCSF relative aux conditions d’octroi des crédits immobiliers a été instituée pour protéger les emprunteurs d’un endettement total. En effet, en délimitant un taux d’effort de 35% cela empêche les futurs acquéreurs et investisseurs de souscrire un crédit immobilier trop difficile à rembourser à long terme. L’objectif est de juguler l’envolée des prix dans le marché de l’immobilier. 
Mais qu’est-ce que le taux d’endettement ?
Le taux d’endettement regroupe les revenus mensuels et les charges financières. Dans les revenus mensuels sont pris en compte : les salaires nets, les loyers perçus, les différentes pensions, rentes et aides sociales ainsi que les bénéfices d’une entreprise pour les indépendants. Dans les charges financières sont pris en compte : les loyers, les différentes pensions versées et les crédits. Le taux d’endettement correspond au rapport entre les revenus nets de l’emprunteur et ses charges.