Investir en loi Pinel à Bordeaux

Bordeaux est une des villes les plus attractives pour réaliser un investissement locatif. Comment profiter à la fois du dynamisme de la capitale de la Nouvelle-Aquitaine et des avantages de la loi Pinel ?

En quoi consiste la loi Pinel ?

La loi Pinel permet de bénéficier d’un avantage fiscal de 10,5%, 15% ou 17,5% en 2023. Le montant de la réduction d’impôt dépend de la durée d’engagement de location, qui peut être égale à 6, 9 ou 12 ans.

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient de 2 logements maximum. De plus, un double plafond est appliqué au montant total investi dans le cadre du Pinel. Le montant investi est ainsi retenu dans la limite de 300 000 € par personne et par an, et de 5 500 € par m² de surface habitable.

Pour aller plus loin, retrouvez notre Guide Pinel entièrement gratuit.

Quel intérêt d’investir dans le neuf à Bordeaux ?

Bordeaux est une ville qui comporte de très nombreux atouts. La tranquillité est de mise à Bordeaux, qu’on surnomme parfois « La Belle Endormie ». Les infrastructures urbaines sont nombreuses et appréciées des habitants. Le climat, à la fois doux et océanique, contribue à limiter les écarts de température entre l’été et l’hiver. Autant d’atouts qui font que le cadre de vie est idéal et attire de nombreux locataires.

Cette attractivité se confirme à la lecture des principaux indicateurs. Bordeaux affiche ainsi un fort dynamisme démographique. « Son principal atout réside dans sa forte capacité à attirer les populations résidentielle et touristique », décrypte ainsi l’Insee. Depuis de nombreuses années, la cité bordelaise s’affirme ainsi comme une destination touristique incontournable et profite de sa proximité avec l’océan. La dimension touristique de Bordeaux se mesure aussi au vu de la densité du patrimoine culturel local (musée d’art contemporain, Grand Théâtre…) et de l’héritage historique (cathédrale Saint-André, quartier Saint-Pierre, quais rive gauche…). La LGV (ligne à grande vitesse) a, de son côté, fortement amélioré l’accessibilité de Bordeaux. Prolongeant la branche sud-ouest de la LGV Atlantique jusqu’à Bordeaux, elle permet de relier Paris à Bordeaux en 2 heures seulement. Toulouse se situe à 1 heure, Bilbao à 1 heure 45 et Madrid à 3 heures 40.

De plus, une enveloppe de 30 milliards d’euros d’investissements exceptionnels a été engagée sur le territoire de Bordeaux Métropole afin de moderniser le paysage urbain. Selon l’Insee, « Bordeaux dispose d’un capital humain et d’un dynamisme entrepreneurial susceptibles de renforcer sa vigueur économique. » La proportion d’actifs qualifiés (46 %) est bien plus élevée que la moyenne des métropoles européennes (39 %), ce qui représente un atout indéniable pour développer l’emploi dans les filières de pointe. Bordeaux Métropole vise ainsi l’excellence dans les domaines suivants :

• Aéronautique, spatial, défense ;
   
• Santé et économie de la longévité (Silver économie) ;
   
• Hautes technologies ;
   
• Tertiaire supérieur ;
   
• Croissance verte ;
   
• Nautisme ;
   
• Viti-vinicole.

 

Dans quels quartiers investir à Bordeaux ?

Parmi les lieux emblématiques de Bordeaux, on peut citer les Bassins des Lumières, qui constituent le plus grand centre d’art numérique au monde. On peut y admirer de nombreuses expositions. La Cité Numérique de Bordeaux devrait, quant à elle, être construite dans un ancien centre de tri postal avec une superficie possible de 25 000 m². Située à seulement 10 minutes en tramway de la gare Saint-Jean, cette infrastructure a pour objectif de proposer aux habitants et aux entreprises implantées localement de nombreux services (incubateur, pépinière, hôtel d’entreprises, espace de coworking…).

Le nouveau quartier des Bassins à Flot couvre, quant à lui, quelque 162 hectares dont 13 hectares de plan d’eau. D’ici à 2025, plus de 700 000 m² vont être construits. Ce projet urbain hors norme prévoit la création de 5 000 logements et d’une dizaine d’équipements publics de proximité (crèches, écoles, salles associatives, gymnase, espaces de jeux de plein air…). 100 000 m² de commerces et services viennent compléter cette programmation. Le quartier des Bassins à Flot abrite également la Cité du vin. Situé sur les rives de la Garonne, ce site exceptionnel propose aux visiteurs un parcours multimédia ludique à la découverte de l’histoire du vin, depuis l’Antiquité jusqu’à nos jours.

Le centre d’affaires européen est un programme comprenant 450 000 m² de bureaux, dont 300 000 m² à proximité immédiate de la gare TGV. Ce grand centre d’affaires « nouvelle génération » mise sur la présence de nombreux services comme une conciergerie, des crèches, des restaurants d’entreprise et des commerces de proximité.

La Méca, Maison de l’économie créative et de la culture, abrite les agences culturelles régionales dédiées aux différents univers artistiques (spectacle vivant, livre, cinéma, art contemporain…). Signé par l’architecte danois Bjarke Ingels, le bâtiment de la Méca est aisément reconnaissable et ne passe pas inaperçu. Depuis sa terrasse de plein air, on peut admirer un des plus impressionnants panorama de Bordeaux.

Le pont Amédée Saint-Germain/Armagnac relie les quartiers en pleine mutation d’Armagnac et d’Amédée Saint-Germain. Ce nouveau franchissement s’accompagne de pistes cyclables et de trottoirs pour les piétons.

Le pont Jean-Jacques Bosc sur la Garonne a vocation à devenir un trait d’union entre Bègles et Floirac, permettant ainsi de boucler les boulevards au sud de Bordeaux. Ce projet a été confié à l’agence OMA et son architecte hollandais Rem Koolhaas.

Le projet Garonne Eiffel prévoit, enfin, la réalisation de 2 km de façade sur la Garonne en vue d’améliorer la rive droite de Bordeaux. Ce projet urbain ambitieux comprend la rénovation d’anciens quartiers et la création de 7 500 logements.

Quelle est l’évolution du marché immobilier à Bordeaux ?

Cette succession de projets urbains ambitieux se traduit par une certaine tension sur le marché immobilier. D’après le site SeLoger, le prix moyen d’un bien à Bordeaux est de 4 973 €/m². Les appartements se vendent environ 4 717 €/m², tandis que les maisons ont vu leur prix bondir et atteindre une moyenne de 5 801 €/m².

Au total, la progression des prix immobiliers à Bordeaux est de +7 % sur 3 ans. Cette évolution atteint + 21,8% sur 5 ans et +58,2 % sur 10 ans. Les différentes périodes de confinement et l’afflux de télétravailleurs ont alimenté la hausse des prix à Bordeaux. « Atteints d’une véritable fièvre acheteuse, les candidats à l’acquisition d’un logement dans la Belle endormie (des Girondins ou des néo-Aquitains pour la plupart, bien que les Parisiens désireux de changer de vie soient venus grossir leurs rangs et continuent de le faire) ont littéralement pris d’assaut le marché bordelais », analyse ainsi le site SeLoger.

On observe toutefois un ralentissement de la hausse des prix à Bordeaux. « Initiée avant la crise sanitaire, l’accélération du prix au mètre carré à Bordeaux s’est intensifiée post-confinement. Mais au lendemain d’une folle ascension, au cours de laquelle des records ont été battus et qui a propulsé Bordeaux au rang de deuxième métropole la plus chère de France (avant que Lyon ne récupère son titre) pendant quelque temps, le retour à la normale du marché de l’immobilier dans la Cité Girondine semble se traduire par un certain ralentissement de la hausse des prix des logements. », observent les experts de SeLoger.

Dans quelles villes investir à proximité de Bordeaux ?

Vous envisagez d’acheter dans l’agglomération bordelaise mais votre budget ne vous permet pas d’acquérir un bien dans le centre de Bordeaux ? Sachez que de nombreuses communes, situées à une quinzaine de kilomètres de Bordeaux, sont susceptibles de répondre à toutes vos attentes :

• Le Bouscat est une jolie commune située à 3 minutes en voiture de Bordeaux. Très appréciée pour son esprit village, cette ville présente un prix au mètre carré légèrement plus élevé qu’à Bordeaux, avec une moyenne de 5 050 €/m². Les appartements affichent un prix plus abordable (3 995 €/m²), tandis que le prix des maisons culmine à 6 249 €/m². Cette bourgade comporte de très nombreux lieux de promenades et parcs publics ;
   
• Du côté de Lormont, commune située à 12 minutes en voiture de Bordeaux, les prix immobiliers sont plutôt attractifs, avec une moyenne de 2 970 €/m². L’atmosphère y est particulièrement agréable et les familles s’y plaisent ;
   
• Légèrement plus loin, à Cenon (14 minutes en voiture de Bordeaux), les prix moyens de l’immobilier s’établissent à 3 482 €/m². Cette commune à taille humaine (22 000 habitants) réserve une place de choix à la nature omniprésente. On s’y sent bien et cette commune du Sud-Ouest de la France possède un côté ressourçant.

 

D’autres communes sont susceptibles de retenir toute votre attention aux abords immédiats de la cité girondine, comme Mérignac, Talence, Blanquefort, Eysines ou encore Le Haillan.

Quelles sont les conditions pour investir avec la loi Pinel à Bordeaux ?

Plusieurs conditions doivent être respectées pour investir en loi Pinel à Bordeaux. Vous devez ainsi :

• Respecter les plafonds de ressources de la zone B1 dans laquelle se situe Bordeaux :

 

Composition du foyer locataire	Plafond de ressources
Personne seule	32 084 €
Couple	42 846 €
Personne seule ou couple + 1 personne à charge	51 524 €
Personne seule ou couple + 2 personnes à charge	62 202 €
Personne seule ou couple + 3 personnes à charge	73 173 €
Personne seule ou couple + 4 personnes à charge	82 465 €
Majoration par personne à charge supplémentaire	9 200 €

 

• Respecter les plafonds de loyer.

 

Calcul du loyer à Bordeaux en Pinel

Bordeaux se situe en zone B1. Le plafond de loyer est donc de 10,55 €/m².

Le calcul des loyers est effectué grâce au coefficient multiplicateur Pinel 0,7 + (19/surface utile), la surface utile correspondant à une surface habitable pondérée de la moitié des surfaces annexes (balcon, cave, grenier, véranda…) dans la limite de 8 m².

À qui louer votre bien à Bordeaux ?

Bordeaux est une ville dynamique qui attire de nombreux profils de locataires potentiellement éligibles à la loi Pinel : jeunes actifs, jeunes couples, employés…

Le locataire du logement doit avoir un revenu fiscal de référence inférieur ou égal à certains plafonds de ressources au moment de la signature du bail.