Qu’est-ce que la surface pondérée en loi Pinel ?

Le loyer d’un appartement Pinel obéit à un calcul qui prend en compte la surface du logement, mais aussi un coefficient de pondération. Explications.

Quel est le fonctionnement de la loi Pinel ?

Pour pouvoir bénéficier de la loi Pinel, il est nécessaire d’acquérir ou de faire construire un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement. L’acquisition ou la construction doit avoir lieu entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2024.

Ce type d’investissement peut ouvrir droit à une réduction d’impôt sur le revenu égale à 10,5%, 15% ou 17,5% du prix d’achat du logement en 2023 (21,5%, 26% ou 28,5% dans les collectivités et départements d’outre-mer), en fonction de la durée de l’engagement de location qui peut être de 6, 9 ou 12 ans.

L’avantage fiscal Pinel est accordé dans la limite du double plafond suivant :

• Un investissement total de 300 000 € pour au maximum deux logements ;
   
• Un plafond d’investissement de 5 500 €/m².

De plus, l’investissement Pinel est soumis à des contraintes de localisation. Cela s’explique par le fait que ce dispositif de défiscalisation immobilière est avant tout destiné à développer l’offre de logement neuf dans les zones dites tendues et, ainsi, de contribuer à réduire la tension sur le marché locatif dans les zones concernées.

Le zonage Pinel emporte des conséquences à plusieurs niveaux :

• Au niveau de l’éligibilité à l’investissement Pinel. Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, le logement doit ainsi être mis en location en zone tendue (A bis, A et B1) ou dans une commune couverte par un contrat de redynamisation de site de défense depuis le 1^er janvier 2018 ;
   
• Au niveau du loyer appliqué par le propriétaire. Il est en effet nécessaire de respecter un plafond de loyer qui est variable en fonction des zones. En principe, un loyer Pinel est inférieur d’environ 20% au prix de marché ;
   
• Au niveau du profil du locataire. Ce dernier doit avoir des ressources inférieures à un plafond défini en fonction de la composition du foyer fiscal, mais aussi de la zone d’implantation.
   

Le locataire d’un appartement Pinel ne peut être l’ascendant ou le descendant du propriétaire s’il est rattaché à son foyer fiscal. En revanche, il est possible de louer un bien Pinel à un parent (ascendant ou descendant) dès lors qu’il déclare ses revenus séparément du propriétaire.

Enfin, le logement acquis en loi Pinel doit respecter un niveau de performance énergétique globale. Suite à l’évolution du dispositif et à la création du « Pinel Plus » aussi appelé « Super Pinel », des critères additionnels en matière de confort et de performance environnementale ont été ajoutés pour bénéficier de taux de réduction d’impôt inchangés en 2023 et 2024. Si le logement ne respecte pas ces nouveaux critères, il sera toujours possible de bénéficier des avantages de la loi Pinel mais les taux de réduction d’impôt, en fonction de l’option fiscale choisie (6, 9 ou 12 ans), seront réduits par rapport à leur niveau de 2022.

Qu’est-ce que la surface habitable en loi Pinel ?

De façon générale, la surface utile d’un logement est définie par l’article R 331-10 du code de la construction et de l’habitation (CCH) : « La surface utile à prendre en compte est égale à la surface habitable du logement telle que définie à l’article R. 111-2 du présent code augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté du ministre du Logement. »

L’article R. 111-2 du CCH auquel il est renvoyé apporte les précisions suivantes :

• D’une part, la surface et le volume habitables doivent respecter certaines valeurs minimum, qui sont définies en fonction du nombre d’habitants du logement : « La surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième » ;

• Certaines surfaces doivent être déduites de la surface habitable de l’habitation : « La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. »
   

Cette définition exclut ainsi :

• La superficie des combles non aménagés ;
   
• Les caves, sous-sols ;
   
• Les remises, garages ;
   
• Les terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements ;
   
• Les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

La loi Pinel ne fait pas exception à cette définition réglementaire. La surface habitable d’un logement Pinel comprend donc la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Définition et calcul de la surface pondérée en loi Pinel

En loi Pinel, le loyer applicable se calcule de la manière suivante :

Loyer Pinel = surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer de la zone Pinel.

La surface utile correspond à une surface pondérée en fonction de la configuration du logement. Elle se calcule de la manière suivante :

Surface pondérée = surface habitable + 50% des surfaces annexes (balcon, terrasse, garage, cave…).

Dans ce calcul, les surfaces annexes ne doivent pas dépasser un total de 8 m².

Qu’est-ce que la surface annexe en loi Pinel ?

Les surfaces annexes sont celles qui sont, indépendamment du logement lui-même, réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m. La liste comprend les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou semi-enterré.

S’agissant des maisons individuelles, l’administration fiscale fixe forfaitairement à 12 m² la partie des annexes à usage de stationnement. Toutefois, il convient de rappeler que la loi de finances pour 2019 a instauré un recentrage du dispositif Pinel à compter du 1^er janvier 2021 sur les seuls bâtiments d’habitation collectifs. Les maisons individuelles sont donc, de fait, exclues du dispositif Pinel depuis cette date.

Comment connaître le loyer plafond en loi Pinel ?

Le plafond de loyer dépend de la zone dans laquelle se trouve le logement :

Attention, les plafonds de loyers peuvent localement faire l’objet d’une diminution par le préfet de région. L’objectif de cette modulation est d’adapter les plafonds de loyer de la loi Pinel aux spécificités des marchés locatifs locaux. Même si le zonage Pinel permet déjà d’opérer une première segmentation du territoire, il peut exister des micro-marchés à l’intérieur d’une zone donnée. D’où la possibilité de réaliser ponctuellement des adaptations. Dans l’ouest de la France, un « Pinel breton » fait ainsi l’objet d’une expérimentation. 58 communes bretonnes sont concernées : 25 communes en totalité et 34 communes partiellement.

Ces plafonds de loyers modulés sont appliqués dans les mêmes conditions que les plafonds de loyers nationaux.

Qu’est-ce que le coefficient multiplicateur en loi Pinel ?

Le coefficient multiplicateur se calcule de la manière suivante : 0,7 + 19/(surface du logement).

Exemple : pour la location d’un logement de 100 m² situé en zone B1, le plafond au mètre carré pour un bail signé en 2022 sera de 9,39 € (détail du calcul : 10,55 x (0,7 + 19/100) = 9,389 arrondi à 9,39) ;
Pour la location d’un logement de 30 m² dont un balcon de 4 m² situé en zone B1, le plafond de loyer au mètre carré pour un bail signé en 2022 sera de 12,66. Le coefficient multiplicateur calculé dans ce cas est de 1,29375 (0,7 + 19/32 = 1,29375) car il s’agit de prendre en compte la surface habitable, augmentée de la moitié de celle des annexes (caves, balcons, remises…) dans la limite de 8 m² par logement. Cependant, cette valeur étant supérieure à 1,2, c’est cette dernière valeur qui est prise en compte pour le calcul du loyer plafond et non le coefficient issu du calcul (détail du calcul : 10,55 x 1,2 = 12,66).

Envie d’en savoir plus sur le dispositif Pinel ? Retrouvez les principales informations à connaître à son sujet dans notre Guide Pinel.