Acheter pour louer sans apport : est-ce toujours possible en 2023 ?

Vous n’avez pas d’épargne de côté mais vous souhaitez vous constituer un patrimoine grâce à l’immobilier ? L’investissement locatif vous offre l’opportunité de vous créer une épargne dans des conditions facilitées. Grâce à l’effet de levier du crédit, il est parfois possible d’acheter pour louer sans apport. Quels sont les avantages de cette solution d’investissement ? Comment emprunter sans apport dans le cadre d’un investissement locatif ? Investir dans l’immobilier sans apport est-il toujours possible ? On vous en dit plus.

Quel est l’intérêt d’acheter pour louer sans apport ?

L’immobilier est le seul investissement qui permet d’investir à crédit. Un atout majeur face à d’autres placements tels que la bourse ou l’assurance-vie. Grâce à l’effet de levier du crédit, vous réalisez un achat beaucoup plus important que ce que vous auriez pu faire avec votre seul apport personnel.

Par ailleurs, en n'utilisant pas votre épargne en apport, vous conservez une poche d’argent pour financer d’éventuels travaux – l’immobilier neuf vous protège à moyen terme contre cet aléa – et faire face aux imprévus tels que la vacance locative, même si celle-ci peut être couverte par des assurances spécifiques. En consacrant la totalité de votre épargne à votre investissement locatif, vous pourriez en effet vous trouver dépourvu en cas de dépense non prévue : chauffe-eau à changer, ravalement de façade à financer, réparations importantes dans les parties communes à payer… Investir dans l’immobilier sans apport vous permet de mener à bien votre projet d’investissement locatif plus sereinement, en vous permettant de conserver une part d’épargne à disposition en cas de besoin.

Autre atout, le crédit immobilier est associé à une assurance de prêt qui protège les emprunteurs lors de leur achat immobilier. En cas d’invalidité voire de chômage, la compagnie d’assurance peut prendre en charge tout ou partie du coût du crédit. Si l’établissement prêteur propose généralement son « assurance groupe », il est également possible de négocier une délégation d’assurance. Dans ce cas, le coût de l’assurance emprunteur est bien souvent réduit, ce qui permet d’alléger le montant de l’enveloppe globale alloué au crédit immobilier et d’envisager plus facilement d’acheter pour louer sans apport.

En achetant à crédit, vous remboursez chaque mois des mensualités qui sont couvertes, en tout ou partie, par les loyers que vous encaissez. Lorsque le coût du crédit immobilier est couvert en intégralité par les revenus locatifs encaissés, on parle d’opération blanche. Dans certains cas, il est même possible de vous lancer dans l’immobilier sans argent. Comment ? Tout simplement en obtenant un prêt à 110 %, c’est-à-dire un prêt couvrant l'achat du bien mais également les différents frais comme les frais de notaire, somme qui représente en règle générale autour de 10 % du montant de l’opération. En achetant pour louer sans apport, vous maximisez l’effet de levier du crédit.

Au-delà de l’effet de levier, investir à crédit permet de tirer le meilleur parti des opportunités de déduction des intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs. Vous réduisez ainsi votre imposition. S’il n’est plus possible, depuis le 1er janvier 2011, de déduire les intérêts d’un emprunt souscrit pour l’acquisition de la résidence principale, cette démarche reste autorisée dans le cadre d’un investissement locatif. Pour ce faire, vous devez choisir le régime réel d’imposition. Le montant des intérêts d’emprunt est à reporter dans la déclaration 2044 (pour les locations nues) ou 2031 (pour les locations meublées). Si vous avez opté pour le régime micro, les intérêts d’emprunt sont déjà pris en compte dans le calcul de l’abattement forfaitaire.

Comment investir dans l’immobilier sans apport ?

Acheter pour louer sans apport constitue donc une situation idéale pour l’investisseur. Attention : elle n’est pas sans conditions. Financer un investissement locatif sans apport reste réservé aux patrimoines les plus solides. Ce type de montage n’est pas toujours à la portée des primo-investisseurs.

Afin de pouvoir investir dans l’immobilier sans apport, il est indispensable de présenter un dossier irréprochable au moment de l’achat. L’absence de découvert bancaire – même s’il reste dans la limite du plafond autorisé par la banque – est essentielle pour apporter suffisamment de poids à vos arguments. D’autres éléments peuvent jouer en votre faveur. Vous pouvez, par exemple, démontrer votre capacité à mettre de l’argent de côté de façon régulière en produisant vos derniers relevés de compte bancaire ou encore l’historique de vos placements financiers et immobiliers.

Afin de convaincre un établissement financier de vous accompagner dans votre projet d’investissement locatif, vous devez également démontrer la pertinence de votre plan d’investissement. N’hésitez pas à mettre en avant toutes les qualités du bien immobilier que vous avez dans le viseur : emplacement recherché, vue imprenable, prix attractif par rapport à la moyenne des prix observée sur le marché immobilier local… Il est également recommandé de présenter une estimation de loyer fiable, en vous appuyant sur toutes les données disponibles (estimations fournies par les agences immobilières du quartier, moyennes observées sur les portails immobiliers…). Vous pouvez aussi mettre en évidence l’adéquation de votre achat immobilier neuf avec la demande locative locale. Par exemple, si vous envisagez d’acheter pour louer sans apport dans un quartier proche de l’université, l’acquisition d’une petite surface est à privilégier car ce type de bien sera ciblé en priorité par les étudiants. Inversement, si vous envisagez de jeter votre dévolu sur un quartier résidentiel et/ou familial, l’achat d’une moyenne ou grande surface peut se justifier. Pour résumer, vous devez montrer à la banque que votre bien n’a pas été choisi au hasard et que les revenus locatifs que vous comptez en tirer de manière réaliste permettront de couvrir le coût lié au crédit immobilier. Loyer prévisionnel et rentabilité locative, niveau de la demande de logement, concurrence des autres biens sur le secteur : ne faites l’impasse sur aucun de ces aspects.

Acheter pour louer sans apport est-il toujours possible ?

Le marché du crédit immobilier a connu plusieurs évolutions au cours de la période récente :

• D’une part, la réglementation a changé. Depuis le 1er janvier 2022, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) sont devenues juridiquement contraignantes. Premièrement, le taux d’effort des ménages (c’est-à-dire le rapport entre la somme des dépenses liées à l’habitation principale et les revenus des ménages) ne doit pas dépasser 35% des revenus annuels. Deuxièmement, la durée maximale d’endettement ne doit pas dépasser 25 ans (27 ans dans certains cas particuliers). Troisièmement, les banques peuvent déroger à ces deux règles dans une certaine limite ;
• D’autre part, les taux de crédit immobilier ont tendance à remonter. Compte tenu de la forte augmentation des prix au cours de l’année 2023, les banques centrales ont progressivement remonté leurs taux directeurs. Cela a pour conséquence une augmentation des taux d’intérêt pour les emprunteurs, fragilisant d’abord les emprunteurs aux revenus les plus modestes. « Depuis le début de l’année, le taux moyen a augmenté de 126 points de base, en moyenne de 18 pdb par mois », constate ainsi l’Observatoire Crédit Logement/CSA en juillet 2023. Résultat : la production de crédit a reculé et certains ménages sont contraints d’abandonner leur projet.

Pour autant, le marché immobilier ne s’effondre pas. Plusieurs mesures ont été prises afin de soutenir le marché du crédit immobilier. Depuis le 1er février 2023, le taux d’usure (c’est-à-dire le taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt) est publié sur une base mensuelle. Cela a une conséquence directe : la possibilité pour les établissements financiers d’ajuster plus rapidement leurs taux d’emprunt et de pouvoir continuer à délivrer des crédits immobiliers sans affecter leurs marges. La mensualisation du taux d’usure a été prolongée au moins jusqu’au 1er janvier 2024.

Autre facteur de soutien, les conditions d’octroi de prêts pour les acquéreurs d’un bien destiné à la location ont été assouplies. En juin 2023, le ministère de l’Économie et la Banque de France ont en effet décidé d’autoriser les banques à accepter davantage de dossiers de prêts parmi ceux qui dérogent aux règles générales du crédit immobilier, tant que ceux-ci concernent l’investissement locatif. Depuis le 1er janvier 2022, les banques pouvaient déroger aux critères fixés par le HCSF pour 20 % des crédits. Dorénavant, à l’intérieur de cette quote-part, la part des crédits qui peuvent être affectés à tout type de produits immobiliers, dont les investissements locatifs, va augmenter de 20 à 30 %. Il s’agit d’un véritable coup de pouce en faveur des candidats à l’investissement locatif, notamment ceux qui envisagent d’acheter pour louer sans apport.

Ensuite, la remontée des taux peut constituer une véritable opportunité pour les investisseurs. Elle peut en effet se traduire par une baisse de prix, notamment dans les zones les plus tendues. C’est ce que constate le site MeilleursAgents dans une étude portant sur les données du 1er semestre 2023 : « Les six premiers mois de 2023 ont en effet vu les prix reculer de -0,4 % au niveau national. Dans le détail, ils ont perdu -0,4 % dans les communes du top 10, une légère progression de +0,2 % dans celles du top 50 et -1,9 % à Paris. » Attention : cette baisse des prix n’est toutefois pas généralisée. C’est ce  qu’indique MeilleursAgents : « Seul le rural, encore une fois, sauve vraiment la mise avec une progression de ses prix de +1,8 % depuis janvier. » Le recul des prix observé au cours du premier semestre 2023 est d’autant plus remarquable que la période de janvier-juin est généralement très dynamique car portée par le rebond de l’activité du printemps. En d’autres termes, les investisseurs locatifs ont la possibilité de réaliser une acquisition à des prix plus attractifs qu’auparavant. Avec deux conséquences directes. Première conséquence : l’augmentation de la probabilité d’acheter pour louer sans apport. En achetant moins cher, la somme à emprunter baisse de facto et le coût du crédit diminue. Il devient donc d’autant plus possible de couvrir les mensualités de prêt par les loyers. Seconde conséquence : le rendement locatif devient plus intéressant du fait de la diminution du prix d’acquisition. La formule de calcul de la rentabilité locative tient compte, en effet, du prix d’achat du bien immobilier. Il s’agit d’un argument à faire valoir auprès de la banque qui accordera le prêt immobilier. 

Dernier point à mettre en avant dans le contexte actuel : la demande locative ne se dément pas et a même tendance à se renforcer. Le renforcement des difficultés d’accès au crédit immobilier pour certaines catégories de ménages – en particulier les primo-accédants – contraint certains candidats à l’accession à rester locataires de leur logement. De plus, le durcissement des réglementations énergétiques, en particulier en ce qui concerne le diagnostic de performance énergétique (DPE), amènera certains propriétaires bailleurs à retirer leur bien du marché de la location. On en arrive alors à un effet ciseau : la demande locative continue d’augmenter, tandis que l’offre de biens sur le marché locatif a tendance à diminuer. Autant d’arguments qui devraient bénéficier aux investisseurs locatifs.

Est-il encore possible d’investir dans l’immobilier sans apport ? De nombreux facteurs invitent à répondre de façon positive à cette question. Il convient en effet de relativiser l’impact de la hausse des taux. Un certain nombre de mesures gouvernementales prises pour soutenir la production de crédits bénéficient d’ailleurs directement aux investisseurs locatifs. En outre, le ralentissement de la hausse des prix immobiliers – voire la baisse des valeurs dans certaines zones, en particulier les grandes métropoles comme Paris – pourrait receler de nombreuses opportunités immobilières du point de vue des investisseurs. Enfin, le rééquilibrage progressif des marges des banques augure d’une reprise progressive de la production de crédits. « Après un premier semestre 2023 dégradé, la production de nouveaux crédits immobiliers recule toujours, comme le nombre de prêts. L’horizon du marché semble pourtant s’éclaircir, sous l’effet d’une lente remontée de la profitabilité de la production nouvelle », confirme l’Observatoire Crédit Logement/CSA de juillet 2023.

Vous envisagez d’acheter pour louer sans apport ? Pensez à peaufiner votre dossier de demande de prêt. Pour en savoir plus sur la composition d’un plan de financement immobilier, retrouvez notre article dédié. Nous vous partageons tous nos conseils pour préparer votre dossier de financement, mettre en avant tous les atouts de votre profil et de votre projet d’achat immobilier neuf ou ancien, et concrétiser votre acquisition.